Herkansing voor De Rots
Iedereen had wel eens van het gebouw gehoord, maar bijna niemand kende het echt. Dat een transformatie van ‘De Rots’, het voormalige gebouw van Centraal Beheer Apeldoorn, een uitdaging is, is nog zachtjes uitgedrukt. Nu mochten we er twee dagen vertoeven (met infraroodverwarming, warme kleding, mutsen en handschoenen), want Certitudo Capital – sinds 2015 eigenaar van het gebouw – brachten deze opgave in voor de afsluitende NRP Challenge van de 8e leergang van de NRP Academie.
Voordat Certitudo het aankocht stond het gebouw al twee jaar leeg. Er is veel te doen om dit gebouw. Het is een doorn in het oog van de gemeente en de omgeving dat het al zo lang leeg staat. Architectuurminnend Nederland is in grote afwachting van wat er met dit bijzondere voorbeeld van structuralisme gaat gebeuren. De Rots is gebouwd in 1972 naar het ontwerp van Herman Hertzberger. Het gebouw bracht een revolutie teweeg in de opvatting van het kantoorgebouw. Zoals Herman Hertzberger – die nog leeft - het zelf omschrijft is de Rots een ‘werkplaats voor duizend mensen’ en fungeert het daarmee als ‘een soort nederzetting van torenachtige gebouweenheden; meer een stad dan een gebouw’. In zijn gedachtegoed kan het gebouw uitstekend worden getransformeerd, maar het is in de praktijk toch wel lastiger dan gedacht. Het gebouw is een gemeentelijk monument en staat op de lijst om Rijksmonument te worden, dus het hergebruik van het bestaande gebouw is een logisch vertrekpunt voor de herontwikkeling van het gebied.
Certitudo Capital heeft een tweede visie recent aan het college van B&W gepresenteerd met de naam Hertzberger Park. Dit is een gebiedsvisie voor De Rots, de naastgelegen Pakhoedtorens en het omliggend terrein waar nieuwe woningen kunnen worden gebouwd. Het team dat aan deze visie werkt bestaat uit bureau MVRDV als ontwerper, Delva als landschapsarchitect en Skonk voor de programmatische ontwikkeling. Sanne van Manen (MVRDV) geeft een presentatie van de visie en de onderzoeken die naar het pand zijn gedaan. Het Atelier Herman Hertzberger wordt betrokken bij het ontwerp. Dit gebied moet in de toekomst een hoogstedelijke woonmilieu worden in een groene omgeving. Met een ligging pal achter het station is het reëel om de auto ondergeschikt te maken en het langzame verkeer voorrang te geven. De ambitie is dat dit de groene huiskamer van de stad wordt en tevens een functionele huiskamer met de focus op ontmoeten en verbinden. De herontwikkeling van ‘De Rots’ speelt hier een belangrijke rol in. Verder wordt het gebouw getransformeerd in woningen afgewisseld met werkplaatsen (bedoeld om ontmoeten te faciliteren).
De basisstructuur van het pand bestaat uit een ruimtelijk skelet van kolommen en balken uitgevoerd in een streng maatsysteem. Verschillende atria zorgen voor verticale zichtverbindingen tussen de vloeren waardoor het van binnen een speelse opzet heeft. In het hart van het gebouw zijn de verticale stijgpunten. Dit is het middelpunt van een kruisvormige Centrale Zone waarin alle gemeenschappelijke functies geplaatst zijn: de pantry’s, vergaderruimtes en toiletten. Het gebouw functioneerde in de ogen van Herman Hertzberger als een sociale stad. In de Centrale Zone stond het ‘ontmoeten’ centraal. Kan dit worden behouden binnen de transformatie? Niet enkel voor de nieuwe gebruikers, maar ook voor de Apeldoorners én bezoekers aan Apeldoorn. Gedacht wordt om de Centrale Zone in te zetten als (semi) publieke route mét functies die hierop aansluiten en de toegangen tot woningen. Deze zone neemt 20% in van het gebouw van 25.000m2 bvo. Complicerende factor is het gebrek aan daglichttoetreding in het diepe pand. Ten tijde van de bouw van ‘De Rots’ werd dit voor een kantoorfunctie met tl-verlichting niet van belang gevonden. Voor de beoogde transformatie is dit wel een zorgpunt. Dat was de reden dat Certitudo Capital dit project als NRP Challenge beschikbaar stelde. Kunnen de cursisten oplossingen bedenken zodat de centrale zone zowel functioneel als financieel en ook in het kader van duurzaamheid bij gaat dragen aan de businesscase? Wilbert Smits, projectontwikkelaar bij Certitudo leidt ons rond, zowel om als in het gebouw. De structuur die in de tekeningen zo helder lijken, blijken in de praktijk lastig te herkennen en het is makkelijk verdwalen in De Rots. Tegelijkertijd is het ook interessant om te zien wat de tijd goed heeft doorstaan.
De cursisten werken in drie groepen aan deze vraagstelling; ieder in een eigen hoek in het gebouw. Zij worden daarbij ondersteund door illustrator Jan Metz. Net voor de lunch op zaterdag, klapt de hoofdschakelaar van de stroom uit. Zonder verwarming daar de middag nog doorbrengen is geen optie. Gelukkig kunnen we naar PLEK op het voormalige Zwitsal terrein in Apeldoorn, op zichzelf al een interessante transformatieopgave.
De cursisten presenteren hun plannen aan een jury bestaande uit Vincent Gruis (hoogleraar Management in the Built Environment, TU Delft), Bart Krol (voorzitter NRP), Sanne van Manen (MVRDV), Wilbert Smits en Lisa van Rijn (Certitudo).
De eerste groep heeft gekozen voor een onorthodoxe benadering de Rots groeit! Zij willen het gebouw begrijpelijker maken, zodat de intenties van toen weer helder en zichtbaar zijn. De centrale zone is te smal en te donker om als zodanig te worden herkend. Meer ruimtelijkheid inbrengen wordt gerealiseerd door de centrale ruimte leeg te halen en de structuur te behouden. Door deze volumes aan de rots toe te voegen, ontstaan vierkante meters met een veel hogere opbrengst dan nu in en nabij de centrale ruimte. De verkoop- en verhuurbare ruimten nemen toe (van nu 50 naar 70%); in de nieuwbouw kan het daglicht veel beter geregeld worden. Op de begane grond worden de voorzieningen voor de stad en de community gehuisvest. Zelfs een eerste doorrekening is gemaakt om de netto contante waarde in beeld te brengen.
De tweede groep heeft zich vooral op het programma gestort. Na enkele mensen in de straat te hebben aangesproken, kregen zij mee dat ook veel Apeldoorners wel benieuwd zijn naar het gebouw. Bij de vraag welke functies hier zouden moeten landen, antwoorden zij voorzichtig dat het al snel ‘te gek is voor Apeldoorn’. Onderzoek wijst dat sport, gezondheid en groen identiteitsdragers zijn voor de stad. Er is nog geen indoormarkt voor lokale producten en er zijn weinig vegan restaurants. De Rots zou zich hierdoor kunnen onderscheiden en van toegevoegde waarde zijn voor de stad. Door deze groene warenhuis in de kern van het gebouw op te nemen als shops in shop, ontstaat er reuring in het gebouw. Verder wordt een hotel en andere functies voorgesteld. Op de verdiepingen wordt voorgesteld de ruimten die te donker zijn voor wonen als collectieve ruimten voor de bewoners in te richten, zodat al deze ruimte geld opbrengen.
De derde groep heeft zich op een grotere schaal afgevraagd hoe De Rots echt een onderdeel van de stad kan worden. Het is nu een in zichzelf gekeerd gebouw. Er waren ooit bruggen gepland maar niet gerealiseerd en de geplande veranderingen nabij het station zijn nooit uitgevoerd. Deze bruggen worden nu wel gerealiseerd. Het plan is vervolgens om het fietspad niet om maar door het gebouw aan te leggen, op het niveau van de huidige parkeerverdieping, dus onder die nieuwe bruggen. Dan kunnen om het fietspad heen functies worden gesitueerd die hier aansluiting bij vinden, zoals een fietsenmaker en -verhuur, maar ook fitness en een zwembad worden voorgesteld.
De jury vindt het opmerkelijk dat er drie totaal verschillende oplossingsrichtingen zijn aangedragen. Natuurlijk hadden de juryleden gehoopt op meer concrete berekeningen, maar zij realiseren zich ook dat er eigenlijk maar één volledige dag aan de opgave kan worden gewerkt. Dit biedt wel de mogelijkheid om het beste van alle presentaties nader te onderzoeken en te kijken of de haalbaarheid van de plannen verbeterd. Groep twee wordt tot winnaar gekozen, maar eigenlijk zijn alle cursisten winnaar als de certificaten bij de afronding van deze opleiding worden uitgereikt. Iedereen heeft genoten van deze uitdagende NRP Challenge, cursisten, begeleiding, jury en Certitudo. Wij maken ons alweer op voor de 9e leergang die in januari 2022 start. Er zijn nog plekken beschikbaar en aanmelden kan tot het einde van het jaar!
