Het nieuwe verdienen
Op de derde dag van de module verdienen kijken we door de bril van de woningcorporatie en de bank. Nog nooit zijn gedurende het 9-jarige bestaan van de NRP Academie de colleges zo anders van toon dan bij het onderwerp verdienen. Leek eerst corona een grote verandering teweegbrengen, nu stapelen de crises zich op elkaar en kunnen we de toekomst maar moeilijk voorspellen. Het zou ook een moment kunnen worden waarin we grote veranderingen gaan meemaken en dat kan ook gunstig zijn voor bijvoorbeeld het circulair en biobased bouwen. We zijn namelijk te gast bij The New Block in Eindhoven.
The New Block wil een beweging op pad brengen waar het gebruik van circulaire en biobased materialen vanzelfsprekend is. In het voormalige servicegebouw op dit oude Philips terrein op de hoek van de Kastanjelaan en de Glaslaan zijn zij gehuisvest. Kirsti Pol van Buro Kade geeft ons een toelichting over dit jonge 'clubhuis' voor circulair bouwen op de grootste gebiedsontwikkeling in Eindhoven, Strijp S. Het gebouw sluit haar deuren na de DDW om dat het niet verwarmd is. We hebben het geluk dat het prachtig weer is en dat wij buiten kunnen lunchen en naar haar verhaal kunnen luisteren.
Strijp S is een ontwikkeling van gemeente Eindhoven waarin de corporaties Trudo en Woonbedrijf de sociale huurwoningen voor hun rekening nemen. Het masterplan is door West 8 gemaakt, ongeveer 18 jaar geleden. Het project is voor 60% af. Kirsti vindt dat er mooie projecten zijn gerealiseerd, maar is teleurgesteld over de woon- en leefkwaliteit voor de bewoners. Met The New Block wil zij – met het netwerk dat erachter zit – zorgen dat hier meer aandacht hiervoor komt in combinatie met echt duurzaam materiaalgebruik. Het zou een gemiste kans zijn om deze ambities niet op de rijdende ontwikkelingstrein mee te nemen. Terwijl wij buiten staan, zijn de bouwactiviteiten in gang voor een paviljoen van Strotec. Het gebouw heeft een flexibele betonnen fundering waarop in drie bouwlagen met geperste stropanelen wordt gebouwd. Dit staat naast de stadstuin, deels aangelegd door Struikrovers, een groep activisten die ervoor zorgt dat lokaal sloopgroen een tweede leven krijgt. Daarnaast staat een symbool voor duurzaamheid in de stad, de hopboom van Joshua Russo-Batterham. Opgebouwd uit modulaire elementen levert de boom schaduw en een zitplek en is het ook nog verplaatsbaar. Hoe lang The New Block van het ‘clubhuis’ gebruik kan maken is nog niet duidelijk. In de tussentijd gaan ze door met het agenderen en faciliteren van presentaties en optredens over energie-, stikstof- en klimaatproblematiek en hopen ze dat communities hun ideeën met hen willen delen.
Eerste spreker is Jos Goijaerts van corporatie Sint Trudo trapt af. Sint Trudo is de kleinste van de vier corporaties in Eindhoven en komt voort uit een fusie van het oude gemeentelijke woningbedrijf en een kleine woningstichting. Ze hebben ongeveer 5000 huurwoningen en 4000 woningen Slimmer Kopen, naast een aantal eenheden bedrijfsmatig onroerend goed. Als kleine speler richten zij zich op een specifieke doelgroep in de stad: de bijzondere doelgroepen die niet worden bediend door de andere corporaties. Mensen die lastig een plek vinden in de markt van sociale woningen. Denk aan ex-daklozen en ex-gedetineerden. Daarnaast is de corporatie zich ook gaan richten op de sociale koopwoningen om het starters mogelijk te maken een plek in de woningmarkt te vinden. Het product dat ze daarvoor hebben ontwikkeld heet Slimmer Kopen (www.slimmerkopen.nl). De woning die door Trudo wordt ontwikkeld wordt met korting (20-50%) verkocht. Als tegenprestatie moet de koper bij verkoop de woning aan Trudo aanbieden, Trudo hoeft het niet aan te kopen. Beide partijen delen in de waardeontwikkeling. Tot op heden leverde dat een grote plus op voor beide partijen, meer dan was ingeschat. Maar de hoge prijzen hebben ook een nadeel: het is zelfs met korting bijna niet meer mogelijk de woningen voor minder dan € 200.000,- aan te bieden. Met de komende prijsdalingen zal dit wel weer mogelijk zijn. Er zijn twee hoofdredenen om met dit concept te werken: er wordt een doelgroep bediend die niet op een andere wijze aan een woning kan kopen en Trudo genereert geld om nieuwe woningen te realiseren en haar bezit te verduurzamen. Daarnaast ontstaat er door dit product een grotere diversiteit in wijken en buurten. Het teruggekochte bezit wordt meestal weer als een Slimmer Kopen project in de markt gezet. Het inkomen is bepalend of mensen hiervoor in aanmerking komen.
Het gegenereerde geld is nodig voor een groot investeringsprogramma. Tussen nu en 2026 worden 1600 nieuwe woningen gebouwd, een groot aantal voor een betrekkelijk kleine corporatie. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kijkt intensief mee naar de investeringen van Trudo omdat dit een afwijkend businessmodel is voor corporaties en andere risico’s kent. Maar het gaat nog altijd goed. Trudo werkt graag in gebiedsontwikkelingen omdat je dan ook meer invloed hebt op de omgeving, bijvoorbeeld de inrichting van openbare ruimte en de positionering van winkels. Strijp S grenst aan Woensel West wat op zijn beurt weer grenst aan Vredeoord. Voor de invoering van de nieuwe Woningwet, investeerde Trudo veel in sociaal-maatschappelijke programma’s in de wijken waar hun woningen staan. Sindsdien is dat niet meer toegestaan. Jos geeft aan dat je zoekt naar de ruimte in de regels en anders zoekt naar andere partijen die dergelijke programma’s kunnen overnemen. Gelukkig begint er weer meer ruimte te komen om in leefbaarheid te investeren. Verder is er veel geld nodig voor het verduurzamen van het bezit. Op een vraag van een cursist, wat de ambitie van Trudo is op dat vlak, is Jos heel duidelijk: ‘al onze woningen zouden in de toekomst in hun eigen energie moeten kunnen voorzien’.
Patrick Eversen is business analist commercieel vastgoed bij de Rabobank Real Estate Finance. Hij gaat de cursisten inzicht geven in hoe banken werken. De huidige werkwijze van de banken is enorm beïnvloed door de kredietcrisis die in 2007 in de VS startte en wereldwijd banken met zich meetrok. Het toezicht op de Nederlandse banken is toen naar de EU verschoven. Alle banken moesten hun portefeuille in beeld brengen en het werd duidelijk dat de banken te veel vastgoed op de balans hadden staan. Een andere consequentie was dat er dwingende regelgeving kwam inzake het taxatiebeleid en dat er kaders werden gesteld voor Loan-to-Value (LTV)en Lenen-Lasten-Dekking (LLD). De EBA-richtlijnen noemt Patrick dan ook het ‘handboek soldaat’ voor de banken en heeft hij ook daadwerkelijk meegenomen.
Het principe van financieren is ‘we lenen geld in en we lenen geld uit en op de marge daarop moeten we onze risico’s afdekken’. Rabobank wil de nr. 1 speler zijn als financier van transformatieprojecten. Wat daarbij belangrijk is, is het inschatten van de risico’s bij dergelijke projecten. Patrick onderscheidt daarbij vier risico’s: bestemming, realisatie, calculatie en afzet; risico’s die overigens meestal voor alle vastgoedprojecten gelden. De bank investeert geld van zijn spaarders en daar moet je voorzichtig mee omgaan. Het verdienmodel van de bank is de klantopslag die zij rekent bij de financieringen. De formule die de bank hierbij hanteert is :
verwacht verlies = kans op wanbetaling x verlies bij wanbetaling x uitstaand bedrag bij wanbetaling.
Waar moet je dan op letten: wie is je klant en wat is het onderpand?
Vastgoed staat voor grote uitdagingen. De energietransitie, de verduurzaming en terugdringen van CO2, de aanpak van leegstand, de dynamiek van de eindgebruikers, het gebrek aan geschikte producten, grote regionale verschillen en de politieke druk en regelgeving. In de 26 jaar die Patrick voor de Rabobank heeft gewerkt, heeft hij nog nooit zo’n onrustige tijd meegemaakt als de afgelopen periode. Prognoses veranderen heel snel en de toekomst is moeilijk voorspelbaar; het zijn spannende tijden.
Na de lunch gaan de cursisten door met een workshop rekenen bij gebiedsontwikkeling door Pascal Sijstermans van Sumcity.
