NRP Academie grensverleggend met JOB in Barcelona
Speciaal voor het vastgoed netwerk JOB (Jong Onroerend goed Brabant) heeft de NRP Academie zaterdag 24 september een workshop verzorgd over en in de getransformeerde stierenvechtarena te Barcelona.
Het gebouw is uit 1900 en staat vanaf 1977 leeg. Eind jaren 80 heeft het complex een beschermde status gekregen waardoor het niet gesloopt mocht worden en men uiteindelijk het pand heeft herbestemd. Arenas heeft vandaag de dag meer dan 40.000 m2 voor winkels, recreatie en kantoren, waarvan 16.300 m2 voor winkeliers en 14.700 m2 voor recreatie activiteiten. Maar is het een succesvolle transformatie? Met deze vraag ging JOB in het kader van hun lustrumreis aan de slag.
Om het transformatieproject te doorgronden, is langs een aantal criteria kritisch naar de transformatie gekeken. Hiervoor kropen de JOB leden voor korte tijd in de rol van jury van de NRP Gulden Feniks waarbij zij de beoordelingscriteria duurzaamheid, sublimatie, economische en maatschappelijke waarde creatie en innovatie hebben gebruikt.
Opgesplitst in 5 groepen ging elk van de groepen met een eigen criterium aan de slag om vervolgens de uitkomst naar elkaar te presenteren. Het oordeel was duidelijk: De Arenas komt niet in aanmerking voor een NRP Gulden Feniks nominatie. Reden hiervoor is dat er met de transformatie te weinig gebruik gemaakt is van de kwaliteit van het oorspronkelijke pand. Het is mooi dat de gevel van de Arena is behouden, maar achter de gevel is de Arena als een op zich zelf staand element zonder relatie met haar omgeving en schil neergezet. Ten opzichte van de leegstaande Arena is de ontwikkeling positief, maar het project heeft te lang geduurd en heeft te veel gekost ten opzichte van de economische waarde creatie. Door de geïsoleerde opzet creëert het project tevens weinig waarde in haar omgeving. Daarbij zijn de verkeersstromen door en rond het complex niet optimaal vormgegeven zodat de verschillende functies weinig baat hebben van het bij elkaar gevestigd zijn. Zo kun je buitenom naar het uitzichtpunt en kun je met de roltrap naar de bioscoop zonder langs winkels of andere functies te hoeven lopen.
Het pand scoorde toch enkele punten bij JOB. Door de installaties tussen de oude en de nieuwe gevel aan te brengen is het pand optimaal flexibel in te zetten. Verder is er aandacht besteed aan het besparen aan energieverbruik. Het pand is in meerdere klimaatzones ingedeeld en wordt met LED verlicht. Hiermee scoort het pand punten. Echter door het huisvesten van fitness en de bioscoop op de 3e verdieping blijft het totale pand van ’s ochtends vroeg tot ’s avonds in bedrijf.
Al pratende zagen de deelnemende leden ruimte voor verbetering. Wat wel als vraag naar boven kwam is in hoeverre een monumentenstatus bijdraagt aan een dergelijke ontwikkeling. In dit geval is met het behoud van de gevel de ziel van de Arena verloren gegaan. Daarmee is het project geen NRP Gulden Feniks maar wel een leerzame case voor JOB gebleken.
