Kijken door de bril van belegger en makelaar
De zon schijnt en ondanks een afgesloten A12 is iedereen nagenoeg op tijd voor de tweede dag van de module Verdienen. Wij zijn te gast op Binckhorst in Den Haag. Sabrina Lindemann, kunstenares toen zij in 2011 startte, is werkzaam bij I’M BINCK, de non-profit investeringsmaatschappij van de Binckhorst. Het bijzondere aan deze investeringsmaatschappij is dat zij geen grondpositie heeft in het gebied. Het is ontstaan door Sabrina die een klik had met de locatie en die het gebied sociaal wilde activeren. De Binckhorst is een bedrijven- en industrieterrein met de komst van een asfaltcentrale en een afvalverweringsbedrijf; beide aan een haven gesitueerd. Voor de financiële crisis van 2008, toen de bomen nog tot in de hemel groeiden, was er door Rem Koolhaas een masterplan voor dit gebied gemaakt. Alles zou worden gesloopt en er kwam een nieuw verdicht stadsdeel, vooral voor wonen. De gemeente begon al strategisch aan te kopen.
Maar de crisis gooide roet in het eten en vanaf dat moment werd de organische ontwikkeling van Binckhorst ingezet. In 2011 lukte het Sabrina om verbindingen tussen de bestaande bedrijven en mensen te leggen door middel van netwerkbijeenkomsten. Dit werd uitgebouwd met ook iets doen en leidde tot het brouwen van het eigen bier: Binckse Belofte door brouwerij Kompaan die in het gebied zit. Om veel meer mensen van buiten kennis te laten maken met het gebied is gestart met I’M BINCK festivals, een start van de placemaking. Met de aantrekkende markt begon nu het gebied interessant te worden voor projectontwikkelaars. I’M BINCK voelde dat het veld begon te schuiven en wilde graag invloed uitoefenen op de toekomst maar hoe doe je dat? Het gebied werd door de gemeente aangewezen als experiment voor de Omgevingswet, dus participatie won aan belang. Samen met de ondernemers in het gebied zijn gebiedskwaliteiten en kernwaarden gemaakt voor de toekomst. Zij zijn in een boekje weergegeven en zijn een kaderstellende leidraad geworden voor dit gebied. De eerste transformatie van kantoren naar woningen is nu een feit en de eerste bouwvergunningen voor hoge nieuwe woontorens zijn verstrekt en de bouw gestart. De projectontwikkelaars vinden I’M BINCK nu vanzelf omdat ze de meerwaarde inzien.
Het gebied moet een ecosysteem zijn van start ups, grow ups en scale ups. Dat blijft spannend in een dergelijk groot gebied. Je moet zorgen voor toegevoegde waarde en niet elkaar te veel beconcurreren. Sabrina is na 10 jaar nog altijd met het gebied bezig en ziet de agenda veranderen. Het is een steenachtig gebied; vergroenen moet echt meer aandacht krijgen. Er is een start met een kavel dat de gemeente hiervoor beschikbaar heeft gesteld en dat een kraamkamer voor groen voor de hele Binckhorst moet worden.
Hoe heeft I’M BINCK, zonder grondpositie, dit allemaal kunnen realiseren? Veel van de activiteiten zijn gefinancierd met PIB (particulier investeringsbudget), subsidies (o.a. Stimuleringsfonds Creatieve Industrie), donaties van ondernemers, verhuur van ruimten en diensten die tegen kostprijs werden geleverd. Wat brengt de toekomst? Sabrina licht toe: het verdienmodel van I’M BINCK blijft elke keer weer spannend, maar telkens komt er een nieuwe kapstok voor nieuwe projecten.
Bij de module Verdienen gaat het niet alleen om het leren kostencalculaties te maken. Het gaat vooral ook om waardecreatie. Om een goed beeld te krijgen van waardecreatie, kijken we door de brillen van verschillende spelers in het veld van vastgoed. Vandaag die van een institutionele belegger en een makelaar.
Boris van der Gijp is directeur vastgoed Real Estate Syntrus Achmea. Hij start zijn college door een opgave aan de cursisten voor te houden: een winkelcentrum in Leeuwarden met winkelen op twee verdiepingen. Wat zou je ermee moeten doen? Is het kansrijk om te herontwikkelen? Om een belegger te begrijpen, moet je je verdiepen in de klanten van de belegger: voor wie beleg jij in vastgoed. Syntrus Achmea heeft 60 klanten, veel pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Boris houdt altijd het beeld van zijn klant voor ogen: jij bent verantwoordelijk voor het pensioen van een vrachtwagenchauffeur. Hoe kun je dan de keuzes die je maakt rechtvaardigen? Dit leidt ertoe dat zij als belegger saai, voorzichtig, degelijk en kalm zijn. Dat past bij hun klanten. Dan is een stabiele lange termijn rendement het grootste belang: 6-7% gemiddeld. Dat komt tot stand door te beleggen in aandelen, obligaties en vastgoed. Binnen de vastgoedportefeuille door te beleggen in winkels, kantoren en woningen. De afgelopen jaren nam het rendement op winkels snel af en van woningen juist enorm toe. Door een goede spreiding in een grote portefeuille heffen de pieken elkaar op, maar Boris constateert wel dat de verschillen in rendementen zowel qua producten als qua locatie steeds meer toenemen. Als fiscale beleggingsinstelling (fbi) ben je vrijgesteld van vennootschapsbelasting maar dan heb je je wel aan de spelregels te houden. Dat betekent beperkte projectontwikkelingsactiviteiten, beperkt beheer, geen handel en geen koopwoningen realiseren. Nieuw is de aandacht voor duurzaamheid, natuurlijk mede ingegeven door regelgeving op dat vlak. Maar duurzaamheid past juist bij een lange termijn visie. Er is een CO2 routekaart voor het bezit gemaakt, maar eerlijkheid gebiedt Boris te zeggen dat het niet allemaal in één keer lukt. In een sneltreinvaart neemt hij ons mee langs de afwegingen om vastgoed in portefeuille te nemen en hij houdt ons een aantal projecten voor. Wat is interessanter, een lage yield en hoge huren of andersom? Hier kun je pas iets van zeggen als je de locatie kent en de kansen van die locatie. Wat van belang is voor een belegger is, ‘can you fix it?’ Kun je zorgen voor waardecreatie. Onderzoek is een vereiste om een goed beeld te krijgen van de plek, de consumenten in de omgeving van de locatie en de koopkracht. Eerst op macroniveau en vervolgens op microniveau.
Hij toont een interessant voorbeeld in Utrecht: ‘De Planeet’ (een voormalig warenhuis) naast het voormalige postkantoor Neude dat tot bibliotheek is getransformeerd in ‘House Modernes’ samen met Heilijgers Bouw. Dat staat ons helder voor ogen omdat we naar het pand hebben gekeken tijdens onze Excursiedag. Dit mag echt een make-over en revitalisatie worden genoemd, het pand heeft een totaal ander uiterlijk gekregen. 12.170 m2 dat voor ruim de helft gevuld is met werkplekken (Spaces), en verder met winkels, horeca, een ondergrondse fietsenstalling en jeu-de-boules baan. Daar is in geïnvesteerd met het idee dat op de lange termijn de plek meer waard zal worden. Wel was het project gestart voor Covid 19. De tijd zal het leren.
Helwin Teunissen heeft bij een belegger en een ontwikkelaar gewerkt alvorens in de makelaardij terecht te komen. Omdat hij tegen dilemma’s in het vak is aangelopen heeft hij ervoor gekozen om zijn eigen onderneming op te richten: De Nieuwe Staat. Helwin en Boris kennen elkaar van een tweetal transacties. Helwin vraagt eerst bij de cursisten wat voor beeld zij hebben van een makelaar. Dat blijkt wisselend te zijn. Helwin beschrijft de rol van de makelaar als die van het oliemannetje. Je brengt partijen bij elkaar en je probeert ze ook bij elkaar te houden tot de transactie is afgerond. Dat kan soms wel een jaar duren. Nog werkzaam bij een groot makelaarskantoor ontdekte hij dat ‘no cure no pay’ een hele
perverse prikkel is. Als je zelf begint te twijfelen aan de transactie en je wilt het stoppen, heb je aan het einde van de rit niets verdiend. Dan kan een jaar werk de prullenbak in.
Er wordt eerst inzicht gegeven in de verschillende soorten makelaars die verdeeld zijn volgens de vastgoed die zij aan/verkopen: kantoren, woningen en winkels. De verschillende markten vragen om andere kwaliteiten van de makelaars. Vervolgens geeft hij wil de cursisten een inkijkje in het systeem. Stel je brengt een huurder voor 15.000 m2 aan voor een ontwikkeling. Een plek waar 25.000 m2 gebouwd kan worden. Dat is ‘goud’ waard: met een dergelijk percentage voorverhuur kan de projectontwikkelaar een vergunning krijgen en kan het pand gefinancierd worden. De makelaar wordt betaald door middel van een courtage over de huursom. Vervolgens gaat de makelaar in overleg met de projectontwikkelaar die hij vraagt om huurders te zoeken voor de rest van het gebouw en het gebouw aan een belegger te verkopen. Het mag duidelijk zijn dat je daarmee een veelvoud verdient van de eerste transactie. Dit werkt belangenverstrengeling in de hand. Oude makelaarskantoren kochten zelf vastgoed aan, de mooiste projecten die bij hen langskwamen. De governance van de huidige makelaarskantoren staat dit niet meer toe.
Voor zijn eigen bedrijf kiest hij ervoor om altijd maar met één project per stad te werken om niet in de belangenverstrengeling terecht te komen. Het advies van Helwin is: neem een makelaar in de hand want die verdient zijn geld echt terug (door scherp te onderhandelen). Maar zorg ook dat je zelf voldoende kennis van zaken hebt, zodat je een goede afweging kunt maken van de adviezen die de makelaar geeft. Een opleiding als NRP Academie kan je daar goed bij helpen.
