< Terug naar overzicht

NRP Challenge 1, 2014/15

NRP Challenge 28 en 29 november 2014

De NRP Academie is te gast bij Woonbron in Dordecht. De NRP Challenge die zij aan de cursisten voorleggen is het voormalige ziekenhuis Slikveld in het centrum van Dordrecht. Via het gemeentelijk woningbedrijf is dit pand in de erfenis van Woonbron terechtgekomen. De bouw is in 1936 gestart en begin de jaren 50 is er een deel gesloopt, een bouwlaag aan toegevoegd en verbouwd. In 1956 vertrekt het ziekenhuis naar een nieuwe locatie. Erwin Zwijnenbrug, directeur Woonbron Dordrecht, geeft toe dat de moed in de schoenen zakt bij dit complex. Alleen al het achterstallig onderhoud vergt een investering van € 60,000,- en dan is nog niets verbeterd. Twee derde van het pand is nu in tijdelijk verhuur, hetgeen betekent dat voor een deel snel geschakeld kan worden bij een herontwikkeling. Maar voor de overige derde moet vervangende woonruimte worden gezocht. Om het nog gecompliceerder te maken is het pand een gemeentelijk monument. De architectonische waarde is gelegen in de gevels in de stijl van het functionalisme met de toevoeging van een traditioneel vormgegeven torentje. Als restant van het voormalige Diaconessenziekenhuis heeft het volgens de beschrijving een hoge zeldzaamheidswaarde. Heleen Koldenwijn van Woonbron leidt de cursisten op deze donkere ochtend rond in het pand. De omvang en complexiteit van de vraag wordt de cursisten daar ter plekke volstrekt duidelijk. 

 

Maar de cursisten laten zich niet uit het veld slaan en gaan op het kantoor van Woonbron met elkaar aan de slag. Er wordt druk gebrainstormd, stickers geplakt en flipovervellen volgeschreven en getekend. In de middag van 29 november presenteren ze hun concepten aan Erwin en Heleen en ook aan de jury bestaande uit Vincent Gruis (TU Delft), Andre van der Zalm (docent), Martine van Sprundel (Woonbron) en Ernst Damen (Woonbron). Ook directeur-bestuurder Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen is bij de presentatie aanwezig. 

 

Groep 1 introduceert het concept Hotel de Suikertoren. Dordrecht kent een beperkt aantal hotels en de gemeente geeft aan ontwikkelingen van hotels in de binnenstad toe te staan. Grote hotels zijn niet meer in, kleine hotels doen het beter. De toegang wordt verplaatst tot naast de karakteristieke toren. In het bestaande gebouw is het mogelijk 25 kamers te realiseren, maar door een uitbouw te realiseren aan de achterkant (waar ooit een deel van het ziekenhuis is gesloopt) kan de capaciteit worden vergroot tot 41 kamers. Dat laatste levert een betere basis voor de exploitatie op. Bijzonder aan het hotel is dat zowel de lounge op de begane grond als de skybar voor iedereen toegankelijk zijn en tegelijkertijd als winkel fungeren. Alle meubels en accessoires zijn te koop, zoals bijvoorbeeld in restaurant Kek in Delft. Hotelpersoneel is dus tevens winkelpersoneel. Het parkeren wordt opgelost in de nabij gelegen parkeergarages. Het project is hiermee financieel sluitend te krijgen als wordt uitgegaan van een bezettingsgraad van 75% (gemiddelde in NL is 65%). De jury is zoekende naar de rol van Woonbron bij dit concept en vraagt hoe makkelijk het zal zijn zowel een belegger als een exploitant hiervoor te vinden. De onderbouwing van de financiën is optimistisch te noemen. 

 

Groep 2 kiest voor een totaal andere strategie. Zij hebben geen geloof in traditionele verdienmodellen voor Slikveld. Zij stellen voor om het aan de buurt over te laten. Op die wijze komen de lokale krachten in beweging en kan met hen het DNA van een plan worden gemaakt. De groep heeft zelf het geloof dat dit kan worden gevonden in de richting van zorg, wonen en ontmoeten. MEE, het bureau voor mensen met een verstandelijke beperking, zou hier huisvesting kunnen realiseren. Woonbron zou de investering van € 330.000,- moeten doen om het pand schoon, heel en veilig te maken.  Een vergroening van de gevel zou een bijdrage leveren aan het minder stenig maken van de locatie. Er zal waardecreatie ontstaan, stap voor stap bij deze organische ontwikkeling. 

Woonbron vraagt zich af wat het perspectief is voor haar op lange termijn bij dit concept; blijft zij eigenaar? Zij hebben nagenoeg geen bezit in de binnenstad, waardoor zij niet kunnen profiteren van de waardecreatie in de buurt. De investeringen zijn nu fors, maar er is geen zicht op een return on investment. Hoe lang houdt een corporatie een dergelijk aanpak vol?

 

Groep 3 heeft een totaal ander concept met Aqua Incasso. Dordrecht is een stad aan het water dat je op weinig plaatsen echt kunt ervaren. Ook de locatie Slikveld is dichtbij de haven gelegen. Verder wordt geconstateerd dat de binnenstad heel stenig is en weinig groen heeft. Nieuwe verdienmodellen moeten worden gezocht in samenwerkingen met andere dan traditionele stakeholders. Voorbeelden hiervan zijn al in Dordrecht aanwezig in bijvoorbeeld de Duurzaamheidsfabriek. Het Waterschap zou een dergelijke stakeholder kunnen zijn. De waterschappen zijn onvoldoende zichtbaar en worden daarom met opheffen bedreigd. Op Slikveld zou het Waterschap met een waterzuiveringsinstallatie in een aangebouwde kas achter het bestaande pand, zichtbaar worden. Panden in de buurt worden er ook op aangesloten. In de kas is een theetuin zodat iedereen er gebruik van kan maken. In het bestaande pand worden 12 woningen gerealiseerd, woningen van verschillende grootte en passend binnen de duurzame uitstraling. Uitgaande van een verkoopprijs van € 170.000,- voor een woning van 70 m2 zou dit een haalbare exploitatie opleveren als het pand om niet wordt ingebracht. De reactie van Woonbron is dat de prijs voor Dordtse begrippen nog altijd aan de hoge kant is, maar dat dit met de duurzame label misschien haalbaar is. De vraag is wel waar geparkeerd kan worden ook al wordt het aantal woningen lager dan het huidige aantal (21). Een vraag is of dit de locatie is waar het Waterschap zichtbaar zou willen zijn. 

 

Groep 4 kiest na een speurtocht ook voor een hotel, maar dan wel een hotel in een bijzondere niche: Hotel met de Bijbel. Er is behoefte aan kleine hotels en er is een beweging gaande met aandacht voor zingeving en delen. De Synode van Dordrecht in de 16e eeuw was bijzonder belangrijk voor de Nederland Gereformeerde Gemeenten en dit vormt de basis voor de brand van het hotel hier in deze stad. De hotelkamers worden sober en doelmatig ingericht. Op de begane grond zijn de vergaderruimten aanwezig waar zingevingssessies plaats kunnen vinden en sprekers vanuit het buitenland kunnen worden uitgenodigd. Inkomsten worden gegenereerd uit de verhuur van deze ruimten en de hotelkamers (€ 90,- p.p./nacht) en er is bij de exploitatie uitgegaan van een bezettingsgraad van 70% van de kamers, 30% van de vergaderruimten en nauwelijks verkoopopbrengsten voor Woonbron. Het procesvoorstel betreft het maken van een plan van aanpak met een marketingstrategie. Vervolgens moet een exploitant en een eigenaar worden gezocht. Het is denkbaar dat er ideologische laagrentende leningen beschikbaar zijn in de gereformeerde kringen. Woonbron geeft aan dat dit een bijzonder kleine niche is. De groep weet dat er voorbeelden van dergelijke hotels al in het land zijn, van andere geloofsrichtingen. De ingetogenheid van het gebouw past goed bij deze groep. Het is een dus een kwestie van in contact komen met deze groep en hiervoor de juiste contacten aan te boren. Als dit lukt, is het voor Woonbron een weinig risicovolle onderneming en de voorinvesteringen zijn gering. De vraag komt op of de geloofsgemeenschappen al niet genoeg leegstand of leegkomend vastgoed hebben. 

 

De jury buigt zich over de concepten en concludeert dat een NRP Challenge een hele goede formule is om aan nieuwe ideeën te komen. Daarin is de opzet zeer geslaagd. Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen geeft dan ook aan dat Woonbron een bijeenkomst in Dordrecht gaat organiseren met zoveel mogelijk stakeholders en zij gaan de concepten van vandaag met hen delen. Dit zou wel eens de springplank naar een oplossing kunnen zijn. De jury benoemt als winnaar van de NRP Challenge: groep 3.