< Terug naar overzicht

In Binckhorst komt alles samen: vernieuwen, verbinden, verduurzamen en verdienen

Op de laatste reguliere dag van de opleiding zijn we te gast op het terrein Binckhorst in Den Haag. Sabrina Lindemann neemt ons mee in de geschiedenis van deze plek en leidt ons rond. Zij heeft in 2002 het mobiele projectbureau OpTrek opgericht. De grote veranderingen in buurten en wijken intrigeerde haar. Waarom was men bereid tot sloop van een heel gebied over te gaan om een vernieuwing te realiseren. Zijn de kosten op sociaal-maatschappelijke en cultureel gebied niet erg hoog bij een dergelijke werkwijze? Het kost jaren om een nieuw gemeenschap op te bouwen. In Transvaal zette zij deze gedachte in om in de tussentijd te werken aan het leggen van nieuwe verbanden met Hotel Transvaal. Alle vrije ruimten konden zich hiervoor aanmelden en zo werd dit het grootste hotel van de wereld. Alle ondernemers in de omgeving raakten verbonden, zij waren nodig voor ontbijt, lunch en diner. De identiteit van Transvaal werd die van een gastvrije wijk.

 

Van bomen tot in de hemel naar organische aanpak

Deze ervaring zette Sabrina in bij de verandering van Binckhorst. De gemeente had Rem Koolhaas een plan laten maken voor de vernieuwing en had vooruitlopend hierop reeds gronden verworven. Het plan was gemaakt met uitgangspunten die voor de crisis gebruikelijk waren: sloop van alle opstallen en nieuwbouw in hoge dichtheid. De crisis was de spelbreker voor deze gebiedsontwikkeling van 130 ha. Het opkopen van de gronden leverde een leegstand op van 40%. De gemeente gooide het over een andere boeg: organische gebiedsontwikkeling en een uitnodiging aan iedereen om mee te doen. Sabrina vestigde zich hier en pakte de handschoen op. In 2014 werd het platform I’m Binck (Investeringsmaatschappij Binckhorst) opgericht om op zoek te gaan naar meervoudige waarde creatie. Men werkte vanuit de speerpunten: het activeren en stimuleren van het netwerk, zichtbaar worden en het bestaande vieren en samen met ondernemers, bewoners en gemeente werken aan de toekomst van dit gebied.

 

Dit leidde tot de maandelijkse cafés, telkens op andere plaatsen. Tot het opstellen van de vijf kernwaarden voor het gebied.

  1. Het is een authentiek ambachtelijk woongebied voor 5000-10000 woningen.
  2. Rauwe spannende rafelfranden van de stad
  3. Grote diversiteit leidt tot ontmoeting en innovatie
  4. Dynamische experimenteerruimte
  5. De verrassende Haagse waterkant.

Wat is Binckhorst nu?

Meer bedrijven gingen zich hier vestigen. Bierbrouwerij Kompaan brouwt hier het bier de Binckse Belofte. Met een bij de kernwaarden passende uitstraling: het etiket is van schuurpapier gemaakt. Binckhorst schuurt en het flesje verwordt tot een nieuw ambachtelijk instrument. Binckhorst wil een ecosysteem zijn. Zo is men naarstig op zoek hoe op grotere schaal en binnen de regelgeving brood kan worden gebakken van het afval van de bierbrouwerij.

 

Er is al veel bereikt. Er is een community en de ambities zijn vastgelegd in een omgevingsplan dat nog wel door de nieuwe gemeenteraad moet worden vastgesteld. Sabrina noemt dit de botsproef. Maar alleen daarmee ben je er niet. De gemeente maakt gebiedspaspoorten per plot, maar hoe bewaak je het geheel? Blijf de cementfabriek in dit gebied? Welke rol kun je het platform in de uitwerking geven? En hoe kan het platform zijn eigen verdienmodel (nu met lidmaatschapsgelden) overeind houden? De markt trekt aan, is dat een kans of een bedreiging waarbij men in oude routines terugschiet? Wat Sabrina betreft, is dit nog een zoektocht.

 

Creatief leegstandsbeheer

Tijdens de wandeling door het gebied wordt duidelijk hoe het in twee delen uiteenvalt door de aanleg van de Rotterdamse Baan. De entree van de tunnel levert een grote barrière op. Aan de westzijde van de Binckhorstlaan is het groot rood bakstenen complex zichtbaar. 40.000 m2 groot, voorheen in gebruik bij de Landmacht en in eigendom van Defensie. Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) wilde na het leegkomen van het gebouw het graag verkopen. Maar het Rijk kon niet alle leegkomende gebouwen in Den Haag op de markt brengen in crisistijd. Het RVB schreef een tender uit voor het leegstandsbeheer.

 

Op 1 april 2013 werd deze gewonnen door Denkstof. Zij hadden al 25 jaar ervaring in het hergebruiken van panden. Bij de tender leverden zij een businessplan in met een concept. Het concept is MOOF: bewegen en gezondheid. Casper Witteveen licht op een leegstaande vloer toe dat het vijf jaar kost om een concept te ontwikkelen en te laten rijpen. En dat het ingewikkeld is om te saneren, te renoveren en bedrijven tegelijkertijd te huisvesten. Deelnemers aan dit concept huren niet alleen ruimte maar verplichten zich ook een bijdrage te leveren aan het concept. Zo kan er nieuwe business ontstaan. Na 4 jaar is 12.000 m2 verhuurd. Naast alle vormen van bewegen is de paramedische wereld hier neergestreken met veel verschillende soorten therapeuten. Het gebouw is 24/7 open gedurende 364 dagen in het jaar. De beveiliging is ingevuld door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, zij zijn aanwezig van 9 tot 22 uur en er is een nachtronde; buiten deze uren is men zelf verantwoordelijk. En dat blijkt te werken. Het gebouw is recent verkocht met de verplichting dat het concept tot 2020 erin blijft. Dat geeft de deelnemers aan het concept de tijd om gezamenlijk nieuwe huisvesting te zoeken, want het is duidelijk dat men samen verder wil. Het proces heeft de RVB geen windeieren gelegd: het gebouw is nu veel meer waard dan ten tijde van het ontstaan van de leegstand.

 

De lunch vindt plaats in Capriole in een oud industrieel pand aan de Fokkerhaven. Naast restaurant tevens koffiebranderij. Op de wandeling terug passeren we het landgoed Binckhorst dat tot voor kort onzichtbaar was in dit gebied. Langs de net vernieuwde openbare kade langs de haven lopen we terug naar de Caballero fabriek waar we op de bovenste verdieping van het uitzicht over Binckhorst kunnen genieten.

 

Het einde is in zicht

In de middag presenteren de cursisten de casus waar ze de laatste 3 maanden aan hebben gewerkt aan een jury bestaande uit Hilde Remoy, Henk Brinksma, Bert van Breugel (Inbo) en reflectant Frank Hofmans (ABT). Boeiend is om te zien hoe van elkaar kan worden geleerd binnen een groep maar na alle presentaties ook de groepen onderling. Het kritische maar vooral ook lerende vermogen is gedurende de opleiding goed ontwikkeld. Over veertien dagen mogen ze dat laten zien bij de het sluitstuk van de NRP Academie, de NRP Challenge. 

binck2