< Terug naar overzicht

Op de bres voor de Gres(fabriek)

gres1

Vandaag starten we met de afsluitende module van de NRP Academie, de module Verdienen. Daarvoor zijn we afgereisd naar Reuver in Limburg, naar de Grescollege. Dit is een project van alumnus Arthur van Kempen werkzaam bij Hevo, domein onderwijs. Hevo is een risicodragende projectmanagement organisatie die veel in de werelden van onderwijs, overheid en gezondheidszorg werkzaam is. In het domein onderwijs komt transformatie niet vaak voorbij, zo meldt Arthur. Maar hij stuitte op een geweldige uitdaging: de voormalige Greswarenfabriek in Reuver omtoveren in een school. Zijn directeur geloofde zijn ogen niet, toen hij voor het eerst naar de ĎruÔneí keek. Gaan wij dit project risicodragend oppakken? Arthur had er geloof in en wel omdat hij het zelf graaf wilde en de passie van de twee initiatiefnemers kende, waaronder de directeur van de Stichting Onderwijs Midden Limburg. Zich zeer bewust van de krimpsituatie in de regio, zag deze directeur juist een kans om twee praktijkopleidingen te fuseren en een eigen identiteit te geven in dit gebouw.†

De Greswarenfabriek is een van de vele keramische fabrieken die in deze rivierenstreek hebben gestaan. Hier werden greswaren, buizen, dakpannen en dergelijke gebakken. Het heeft vier bouwdelen, maar had er ooit vijf. De oudste is gesloopt. Het nu resterende eerste bouwdeel dateert van 1899 en de laatste (in een betonconstructie) uit 1941. De fabriek is tot 2007 in gebruik geweest en ruim tien jaar later is de transformatie opgepakt. De perioden van leegstand hadden het gebouw in de tussentijd niet veel goed gedaan, zo toont een film van de situatie waarin Arthur het complex aantrof. De cultuurhistorische waardestelling is door BOEi gemaakt en was een goede gids om de waardevolle elementen te respecteren bij de verbouwing. Maar BOEi zag zelf geen mogelijkheden om het gebouw te transformeren; Hevo heeft het overgenomen.†

Er valt veel te vertellen. Zo is besloten om de restauratie van de schil apart aan te besteden van het inbouwpakket. Ook dat zijn twee verschillende disciplines. Arthur maakt duidelijk dat je niet moet onderschatten dat je de hard je de kennis en kunde van de uitvoerende partij nodig hebt bij een dergelijk project. De selectie vond plaats door middel van een meervoudig meerdere keren het pand schouwen en hen werd de mogelijkheid geboden om met alternatieven te komen. Hoe complex het is, wordt je binnen duidelijk. De vier bouwdelen werden los van elkaar gebruikt in het verleden, nu vormt het ťťn gebouw. De vloerhoogten van de verschillende bouwdelen correspondeerden dus helemaal niet. Het dak van ťťn bouwdeel moest dan ook ruim een meter worden opgetild. Een ander voorbeeld dat Arthur toelicht is het compromis tussen monumentaal aanzicht van het dak en duurzaamheid. Dat heeft geleid tot een herrangschikking van de nog oorspronkelijke dakpannen. Er zijn nieuwe geÔsoleerde dakplaten toe te passen waar de oude pannen aan de buitenzijden zijn geplaatst en nieuwe aan de binnenzijde waar vervolgens zonnepanelen zijn gemonteerd. Dit moet een erg leuke school zijn om te mogen leren of werken, dat is de conclusie van de cursisten!

Centraal in deze module staat dat alle partijen moeten kunnen verdienen om een sluitende businesscase te maken. De aftrap wordt gegeven door Hilde Remoy, universitair hoofddocent vastgoedmanagement bij de afdeling Management in the Built Environment, faculteit Bouwkunde, TU Delft. Ze is tevens module expert en begeleidt de cursisten bij het werk aan hun casus gedurende deze module.††

Hilde start met het verhaal van de eigen faculteit. Op 13 mei is het 12 jaar geleden dat het faculteitsgebouw uit 1970, ontworpen door Van den Broek en Bakema, afbrandde. Al jaren was de TU Delft doende met onderzoek naar de huisvesting van de faculteit in het gebouw. Het was te klein en er werden naast het gebouw noodvoorzieningen gebouwd. Maar de brand was nodig om echte stappen te maken. De dag na de brand werden de colleges hervat. Er waren tenten geplaatst maar ook bleek er op de campus bij andere faculteiten voldoende ruimte over om ook delen van het programma van Bouwkunde te kunnen huisvesten. De nieuwe locatie werd gevonden in het oude Hoofdgebouw. Bijzonder is dat Ė ondanks een uitbreiding met twee serres - 15% minder ruimte beschikbaar was. Toch werd het bruikbaar door een andere manier van werken, bijvoorbeeld geen eigen kamers meer. De brand zorgde ervoor dat een betere aansluiting kon worden gemaakt met een actuele manier van studeren en werken.†

TU Delft doet regelmatig onderzoek naar de voorkeuren, de push en pull factoren, van kantoorgebruikers. Door de tijd heen is de aandacht van effectief, naar efficiŽnt, productief, flexibel, creatief, duurzaam en smart verschoven. Tegenwoordig is de bereikbaarheid voor fiets en openbaar vervoer, duurzaamheid, de representativiteit van het interieur en de veiligheid van belang. Het is bijzonder om te zien hoe lang we kantoren hebben ontwikkeld sinds het eerste kantoor, Uffizi uit 1560-1580 in Florence, werd gebouwd. Eigenlijk ontstond pas in de tweede helft van de 20e†eeuw hele andere plattegronden, kantoortuinen. Een goed voorbeeld daarvan is het gebouw van Centraal Beheer in Apeldoorn uit 1970.†

Jaarlijks wordt maar maximaal 1% van de bestaande voorraad aan nieuwbouw toegevoegd. Het is logisch om bij de huidige vraag naar kantoorruimte vooral naar de mogelijkheden van bestaande gebouwen te kijken. Door de financiŽle crisis kwamen veel kantoorgebouwen leeg te staan en werd de transformatie naar wonen voor het eerst structureel opgepakt. De vraag naar kantoorruimten zal ook door corona weer wijzigen. Drijfveren die voor transformatie pleiten zijn de emotionele waarde, tijdswinst en duurzaamheid. Wanneer is transformeren succesvol? Er zijn veel tools ontwikkeld om partijen te ondersteunen bij deze keuze. Hilde is zelf een van de makers van de Transformatiemeter.†

Hilde illustreert dit met een mooi voorbeeld: Studentenflat aan ít Verlaat. Zij heeft zelf zitting in de Raad van Toezicht van de stichting die de studenten hiervoor hebben opgericht. De studenten wilden zelf projecten oppakken om door middel van transformatie de woningnood onder studenten op te lossen. Het eerste project, dit voorbeeld, is in 2014 opgeleverd. Het was een voormalig zusterflat in eigendom van GGZ Delfland, dat 10 jaar leeg heeft gestaan. De studenten huren voor een periode van 10 jaar dit gebouw. Om van 6.500 m2†bvo 150 studenteneenheden te maken, is een investering van 1,2 miljoen euro nodig. De studenten gingen naar de bank voor een lening, maar zonder het onderpand van het gebouw ging de bank niet mee. Een groep investeerders in de bouw zag hier wel heil in. De rekensommen van de studenten lieten zien dat in jaar 8 het†break even†punt zou worden bereikt. De studenten (in wisselende samenstelling) zijn nu met nog drie projecten bezig.†

De lezing wordt beŽindigd met een vragenronde. Interessante vraag is of in de huidige tijd, waarbij de bouwkosten hoog zijn opgelopen, de balans niet sneller positief zal uitslaan naar sloop-nieuwbouw in plaats van transformatie. Hilde geeft aan dat binnenstedelijk het buitengewoon ingewikkeld blijkt om te slopen en dat dit veelal gepaard gaat met veel onvoorziene kosten. Daarnaast is het aspect tijd vaak in het voordeel van transformatie. Laten we hopen dat mensen goed onderzoek verrichten alvorens een keuze te maken.†

Een werkwijze die kan helpen om dergelijke keuzes te onderbouwen, is Value Management. Timme Hendriksen geeft een lezing en een workshop. Uitgangspunt van Value Management is dat niet alleen naar de kosten en opbrengsten wordt gekeken, maar dat er op waarde wordt gestuurd. Dan is het van belang waarde goed te definiŽren. Waarde is functie en prestatie gedeeld door middelen (geld, arbeid etc.). De functie staat daarmee centraal. Heeft het geen nut dan heeft het geen waarde. Elk product heeft een functie en voor die functie heeft men geld over. Maar vaak heeft het product meer functies en het is de vraag of men daar ook meer geld voor over heeft.†

Om hier grip op te krijgen, is goed te starten met een functieanalyse. Daarbij wordt het project ontleed naar alle functies die het heeft. De kosten kunnen vervolgens ook naar alle functies worden toegeschreven. IdeeŽn kunnen worden gegeneerd om de functie op andere wijze te vervullen. Door criteria op te stellen met wegingsfactoren, kan een compleet beeld worden gegeven. Een dergelijk beeld vormt een goede onderbouwing om een keuze te maken en voorziet ook in de benodigde argumentatie. Aan de hand van een casus werken de cursisten aan deze methodiek. Belangrijk is ook dat het proces het beste kan worden doorlopen met een brede groep mensen, bestaande uit de opdrachtgever, adviseur en de belangrijkste stakeholders. Zo kunnen creatieve ideeŽn vroegtijdig worden ingebracht en wordt gedurende dit proces gewerkt aan draagvlak. Het doel is dat de opdrachtgever de beste keuze maakt en dat hoeft niet per se de goedkoopste keuze te zijn. Een voorbeeld van een brug die de capaciteit niet meer aan kan, leidt volgens deze werkwijze tot een tweetal alternatieven: een nieuwe brug en een nieuw tracť. Zonder Value Engineering was het tweede alternatief nooit in beeld gekomen. Men moet zich realiseren dat men geen project wil, maar een bepaald effect beoogt. En er zijn andere wegen dan de gebruikelijke om daar te komen.††