Op zoek naar andere wegen voor het beoogde effect
Nog altijd gaat de NRP Academie virtueel door. Vandaag starten we met de afsluitende module van de NRP Academie, de module Verdienen. Centraal in deze module staat dat alle partijen moeten kunnen verdienen om een sluitende businesscase te maken. De aftrap wordt gegeven door Hilde Remoy, universitair hoofddocent vastgoedmanagement bij de afdeling Management in the Built Environment, faculteit Bouwkunde, TU Delft. Ze is tevens module expert en begeleidt de cursisten bij het werk aan hun casus gedurende deze module.
Hilde start met het verhaal van de eigen faculteit. Op 13 mei is het 12 jaar geleden dat het faculteitsgebouw uit 1970, ontworpen door Van den Broek en Bakema, afbrandde. Al jaren was de TU Delft doende met onderzoek naar de huisvesting van de faculteit in het gebouw. Het was te klein en er werden naast het gebouw noodvoorzieningen gebouwd. Maar de brand was nodig om echte stappen te maken. De dag na de brand werden de colleges hervat. Er waren tenten geplaatst maar ook bleek er op de campus bij andere faculteiten voldoende ruimte over om ook delen van het programma van Bouwkunde te kunnen huisvesten. De nieuwe locatie werd gevonden in het oude Hoofdgebouw. Bijzonder is dat – ondanks een uitbreiding met twee serres - 15% minder ruimte beschikbaar was. Toch werd het bruikbaar door een andere manier van werken, bijvoorbeeld geen eigen kamers meer. De brand zorgde ervoor dat een betere aansluiting kon worden gemaakt met een actuele manier van studeren en werken.
TU Delft doet regelmatig onderzoek naar de voorkeuren, de push en pull factoren, van kantoorgebruikers. Door de tijd heen is de aandacht van effectief, naar efficiënt, productief, flexibel, creatief, duurzaam en smart verschoven. Tegenwoordig is de bereikbaarheid voor fiets en openbaar vervoer, duurzaamheid, de representativiteit van het interieur en de veiligheid van belang. Het is bijzonder om te zien hoe lang we kantoren hebben ontwikkeld sinds het eerste kantoor, Uffizi uit 1560-1580 in Florence, werd gebouwd. Eigenlijk ontstond pas in de tweede helft van de 20e eeuw hele andere plattegronden, kantoortuinen. Een goed voorbeeld daarvan is het gebouw van Centraal Beheer in Apeldoorn uit 1970.
Jaarlijks wordt maar maximaal 1% van de bestaande voorraad aan nieuwbouw toegevoegd. Het is logisch om bij de huidige vraag naar kantoorruimte vooral naar de mogelijkheden van bestaande gebouwen te kijken. Door de financiële crisis kwamen veel kantoorgebouwen leeg te staan en werd de transformatie naar wonen voor het eerst structureel opgepakt. Drijfveren die voor transformatie pleiten zijn de emotionele waarde, tijdswinst en duurzaamheid. Wanneer is transformeren succesvol? Er zijn veel tools ontwikkeld om partijen te ondersteunen bij deze keuze. Hilde is zelf een van de makers van de Transformatiemeter. Zij licht de methodiek van deze tool toe. In een vijftal stappen wordt inzichtelijk gemaakt of het project financieel haalbaar is voor de opdrachtgever.
Hilde illustreert dit met een mooi voorbeeld: Studentenflat aan ’t Verlaat. Zij heeft zelf zitting in de Raad van Toezicht van de stichting die de studenten hiervoor hebben opgericht. De studenten wilden zelf projecten oppakken om door middel van transformatie de woningnood onder studenten op te lossen. Het eerste project, dit voorbeeld, is in 2014 opgeleverd. Het was een voormalig zusterflat in eigendom van GGZ Delfland, dat 10 jaar leeg heeft gestaan. De studenten huren voor een periode van 10 jaar dit gebouw. Om van 6.500 m2 bvo 150 studenteneenheden te maken, is een investering van 1,2 miljoen euro nodig. De studenten gingen naar de bank voor een lening, maar zonder het onderpand van het gebouw ging de bank niet mee. Een groep investeerders zag hier wel heil in. De rekensommen van de studenten lieten zien dat in jaar 8 het break evenpunt zou worden bereikt. De studenten (in wisselende samenstelling) zijn nu met nog drie projecten bezig.
De lezing wordt beëindigd met een vragenronde. Interessante vraag is of in de huidige tijd, waarbij de bouwkosten hoog zijn opgelopen, de balans niet sneller positief zal uitslaan naar sloop-nieuwbouw in plaats van transformatie. Hilde geeft aan dat binnenstedelijk het buitengewoon ingewikkeld blijkt om te slopen en dat dit veelal gepaard gaat met veel onvoorziene kosten. Daarnaast is het aspect tijd vaak in het voordeel van transformatie. Laten we hopen dat mensen goed onderzoek verrichten alvorens een keuze te maken.
Een werkwijze die kan helpen om dergelijke keuzes te onderbouwen, is Value Management. Timme Hendriksen en collega Hein de Jonge van Value FM zijn de workshopbegeleiders voor het middag programma. De workshop wordt virtueel gegeven met een gezamenlijk prikbord (Miro). Na wat oefenen hebben de cursisten de smaak van het werken met een virtueel prikbord te pakken en kunnen we aan de slag. De methodiek van Value Management/Engineering is ontwikkeld in de VS. Uitgangspunt van deze methode is dat niet alleen naar de kosten en opbrengsten wordt gekeken, maar dat er op waarde wordt gestuurd. Dan is het van belang waarde goed te definiëren. Waarde is functie en prestatie gedeeld door middelen (geld, arbeid etc.). De functie staat daarmee centraal. Heeft het geen nut dan heeft het geen waarde. Elk product heeft een functie en voor die functie heeft men geld over. Maar vaak heeft het product meer functies en het is de vraag of men daar ook meer geld voor over heeft.
Om hier grip op te krijgen, is goed te starten met een functieanalyse. Daarbij wordt het project ontleed naar alle functies die het heeft. De kosten kunnen vervolgens ook naar alle functies worden toegeschreven. Ideeën kunnen worden gegeneerd om de functie op andere wijze te vervullen. Door criteria op te stellen met wegingsfactoren, kan een compleet beeld worden gegeven. Een dergelijk beeld vormt een goede onderbouwing om een keuze te maken en voorziet ook in de benodigde argumentatie. Aan de hand van een casus werken de cursisten aan deze methodiek. Belangrijk is ook dat het proces het beste kan worden doorlopen met een brede groep mensen, bestaande uit de opdrachtgever, adviseur en de belangrijkste stakeholders. Zo kunnen creatieve ideeën vroegtijdig worden ingebracht en wordt gedurende dit proces gewerkt aan draagvlak. Het doel is dat de opdrachtgever de beste keuze maakt en dat hoeft niet per se de goedkoopste keuze te zijn. Een voorbeeld van een brug die de capaciteit niet meer aan kan, leidt volgens deze werkwijze tot een tweetal alternatieven: een nieuwe brug en een nieuw tracé. Zonder Value Engineering was het tweede alternatief nooit in beeld gekomen. Men moet zich realiseren dat men geen project wil, maar een bepaald effect beoogt. En er zijn andere wegen dan de gebruikelijke om daar te komen.
