Praten over verdienen in House Modernes
Bij de module Verdienen gaat het niet alleen om kostencalculaties leren maken. Het gaat ook over waarde en waarde creëren. Alle partijen moeten een sluitende businesscase hebben om van een financieel gezond project te spreken. Hoe zitten andere partijen in de wedstrijd? Wij kijken vandaag door de brillen van een institutionele belegger en een makelaar. Dat doen we op een mooie plek, net naast de bibliotheek in het voormalig postkantoor in Utrecht. Wij zijn te gast in House Modernes, vroeger bekend als Galerie Modernes een van origine Frans warenhuis. Het pand is in eigendom van een van de fondsen waar Syntrus Achmea voor werkt. Door verbreding van de Lange Vliestraat moest het oude pand worden afgebroken, met de schadevergoeding kon een nieuw gebouw worden gemaakt. In maart 1939 brak er brand uit die het complex in de as legde. In 1941 werd het nieuwe gebouw opgeleverd. Het ontwerp in de stijl van nieuwe zakelijkheid is van architect Dirk Brouwer die kort na de opening door de Duitsers werd opgepakt en gefusilleerd. Na een mislukte samenwerking met een Belgische keten werd het pand gekocht door Bijenkorf Beheer. In 1981 vond men een nieuwe gebruiker in Kwantumhallen, een supermarkt in tapijten. Tien jaar later werd door een Engelse architect blauwe platen op de gevel aangebracht en kreeg het pand de naam De Planeet. In 2013 werd Syntrus Achmea eigenaar en na jaren van semi-leegstand begon in 2019 de renovatie naar het ontwerp van ZZDP Architecten, waardoor het gebouw in de oude glorie is hersteld. De aan- en afvoer van bouwmaterialen vond daarbij ’s nachts plaats, vanwege de ligging pal naast het drukste fietspad van Europa. Op de begane grond zijn er winkels, o.a. de eerste kassa-loze Aldi. In de kelder vind je een jeu de boules bar en de fietsenstalling. De overige ruimten worden sinds november 2021 gehuurd door Spaces, werkruimten in de brede zin. Zabday van Stormbroek leidt ons door het gebouw rond. Hier een kijkje in de meer traditionele werkruimten (met installaties aan het plafond in het zicht), de business lounge en ook in de nieuwe dedicated offices die meer aan een woonomgeving doen denken met hele goede akoestiek. Onze werkruimte op de zesde verdieping geeft mooi zicht op Utrecht en we zien de vele regenbuien voorbijtrekken.
Annemarie Maarse is directeur Assetmanagement bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance en zij neemt ons mee in de wereld van een belegger. ‘Ken uw belegger’ meldt zij; er zijn veel verschillende beleggers. Beurs- en niet beursgenoteerd, institutioneel en privaat en investerend in Nederland of ook in het buitenland. Een belegger maakt onderscheid in assetclasses. Vroeger kantoren, winkels en woningen. Nu ook logistiek, zorg, food, leisure, science parks, etc. Een belegger kan direct en indirect beleggen. Direct is als de belegger zelf eigenaar is van een pand of complex; indirect is als zij een aandeel hebben in een fonds. Dat laatste is steeds meer de trend; het levert minder zeggenschap maar ook minder risico op en is makkelijker verhandelbaar.
Wie zijn de klanten van beleggers? Dat zijn pensioenfondsen en zorgverzekeraars voor wie zij beleggen. Ook de huurders van het vastgoed en de klanten van de pensioenfondsen zijn klanten van de belegger. Dat maakt het soms ook complex: het pensioenfonds van metaal en elektro verhuurt woningen aan mensen in die bedrijfstak. Het pensioen van de bewoners wordt niet geïndexeerd maar de huur wordt wel verhoogd.
Een belegger koopt vastgoed aan voor de lange termijn, meestal voor een periode van 20 jaar. Men moet daar voor de pensioenfondsen een financieel rendement voor realiseren. Nu is er ook aandacht voor duurzaamheid en maatschappelijk rendement. Niet alleen voor de belegger zelf maar ook om in aanmerking te voldoen aan selectiecriteria. Dit past goed in de missie van Syntrus Achmea: beleggen met betekenis.
Het financieel rendement is een optelsom van direct en indirect rendement. Direct rendement is de huurstroom, indirecte rendement is de waardeontwikkeling. Annemarie maakt de cursisten ook wegwijs in wat de belangrijke indicatoren zijn voor beleggers: BAR, exit yield, IRR, marktwaarde in verhuurde staat. Rekenvoorbeelden maken duidelijk wat de invloed van de markt is op de waarde van de beleggingen. Annemarie voorspelt dat de sheets volgend jaar er anders uit zullen zien als gevolg van de snelle veranderingen in de markt van de afgelopen maanden.
Voor duurzaamheid maakt Syntrus Achema gebruik van de benchmark GRESB (Global ESG benchmark voor Real Assets). ESG staat voor Environmental, social and governance. De benchmark wordt al jaren gebruikt. Het bezit van Syntrus Achmea scoort goed. Annemarie geeft wel toe dat dit wordt beïnvloed door het relatief jonge bezit dat zij hebben. Maatschappelijk rendement is steeds belangrijker en sinds kort hanteert Syntrus Achmea een Social Impact Monitor. Hierbij wordt naar 5 aspecten gekeken: bewoners, woning, binding, omgevingskwaliteit en voorzieningen. Elk project wordt afgezet tegen het gemiddelde van de portefeuille. Het zou mooi zijn als ook andere beleggers deze monitor zou gebruiken, dan is er een aanvullende benchmark.
De volgende spreker is Helwin Teunissen, makelaar met een eigen kantoor De Nieuwe Staat. Hij geeft aan dat de wereld van makelaardij veel minder met duurzaamheid en social impact bezig is. Veel verder dan het uitreiken van de groene baksteen voor de meest duurzame belegger (als opvolger van de gouden baksteen voor de beste), zijn ze niet gekomen. Dat komt door de rol van de makelaar, volgens Helwin die van het oliemannetje. Je brengt partijen bij elkaar en je probeert ze ook bij elkaar te houden tot de transactie is afgerond. De toegevoegde waarde van een makelaar is kennis van de markt. Maar er zit wel iets pervers in het verdienmodel van een makelaar omdat hij zowel de huurder als de verkoper van vastgoed kan dienen. Het fundament van het model is ‘no cure no pay’. Dat betekent dat als een deal niet doorgaat, er veel uren zijn gemaakt, maar geen geld wordt verdiend. Dat zorgt ervoor dat een makelaar er veel voor over heeft om een deal tot stand te brengen. Bij twijfel bij de opdrachtgever, adviseert Helwin dan ook om een second opinion te vragen.
Een voorbeeld illustreert zijn verhaal: stel je brengt een huurder voor 15.000 m2 aan voor een ontwikkeling. Een plek waar 25.000 m2 gebouwd kan worden. Dat is ‘goud’ waard: met een dergelijk percentage voorverhuur kan de projectontwikkelaar een vergunning krijgen en kan het pand gefinancierd worden. De makelaar wordt door de huurder betaald door middel van een courtage over de huursom. Vervolgens gaat de makelaar in overleg met de projectontwikkelaar die hem vraagt om huurders te zoeken voor de rest van het gebouw en het gebouw aan een belegger te verkopen. Hij ontvangt een percentage van de verkoop van het gebouw. Dit werkt belangenverstrengeling in de hand.
Dit heeft Helwin ertoe gebracht om te kiezen voor een ander verdienmodel. Hij adviseert op uurbasis met een bonus als een transactie slaagt. Makelaars hebben echt een toegevoegde waarde omdat ze vraag en aanbod bij elkaar kunnen brengen met kennis van de waarde van vastgoed. Kantoren, winkels en woningen zijn verschillende vakgebieden en hebben ook specialistische makelaars. Kantoren zijn volgens Helwin het meest eenvoudige product om te maken; daardoor zijn er ook veel aanbieders. Als makelaar heb je waarde door te weten wanneer contracten expireren en wanneer een bedrijf op zoek gaat naar een nieuw kantoor. Woningen zijn complexere producten. Je moet meer verstand hebben van plattegronden en techniek. Woningen worden vaak in pakketten verkocht aan beleggers. Bij retail zijn er niet veel huurders naast de ‘papa-mama’ winkels. De grote landelijke winkelketens zijn de meest voorkomende klanten. Bij winkels moet je verstand hebben van loopstromen en bezoekersaantallen. Helwin legt uit dat hij vanuit zijn bedrijf samenwerkt met lokale of gespecialiseerde makelaars als het project daarom vraagt. Zelf werkt hij graag met de snelle makelaar, precies het beeld dat mensen daarbij hebben. Die weten echt alles van de markt en daar kun je vaak niet om heen. Als je je maar realiseert dat makelaars geld gedreven zijn, dan kun je er je voordeel mee doen. En sluit Helwin af, eigenlijk zijn beleggers ook voor het grootste deel geld gedreven. Dat moet ook wel want pensioenfondsen moeten renderen om de pensioenen van hun klanten te garanderen.
