Het wel en wee van rendement
Wat is leuker dan op een locatie te zijn van een van de cursisten? Fabian van Aerschot, architect bij Inbo in Amsterdam, is onze gastheer vandaag. Ruim een jaar geleden heeft Inbo architecten deze verdieping betrokken; ooit onderdeel van het Confectiecentrum (nu World Fashion Center). Het gebouw is van 1968, het ontwerp van H. Maaskant. Fabian geeft aan dat de meerwaarde van een bestaand gebouw, is de overmaat die je ‘voor niets’ krijgt. Er is ook gekozen voor zichtbare installaties tegen het hoge plafond, waardoor je de ruimte ook ervaart. Het isoleren van het geluid met een spuitpleister van oude kranten, is een van de duurzame maatregelen die is toegepast bij de verbouwing. De opzet van het kantoor is eenvoudig; de verschillende onderdelen van het bedrijf hebben ieder hun eigen hoek, maar het is zoals Fabian het uitdrukt een ecosysteem. Net achter het Inbo Café is een zwarte strook waar koffiemachine, pantry, toiletten en kleine vergaderruimten (met gordijnen te sluiten) in zijn ondergebracht. Doordat er nauwelijks wanden zijn geplaatst, kan het daglicht nog zo ver mogelijk het pand binnenkomen; aangevuld door een sheddak met daklicht midden in de verdieping. Iedereen werkt hier prettig, goed voor het bedrijf en de medewerkers. Fabian is zelf minder te spreken over de transformatie van de bovenverdiepingen in kleine huurwoningen voor hoge prijzen. Helaas vinden ook ‘slechte’ woonproducten gretig aftrek in Amsterdam.
Vandaag gaat de opleiding dieper in op Verdienen. De eerste spreker is Martin Ossedrijver van de Rabobank, werkzaam als relatiemanager voor grootschalige vastgoedprojecten. Veel van de data die hij heeft gebruikt in zijn presentatie, komt van zijn collega Maarten Donkers van het Expertise Centrum en hij verwijst dan ook naar zijn blog. Hij peilt bij de cursisten of dat zij op korte termijn een nieuwe crisis voorzien. Weinig uitgesproken meningen. Natuurlijk hebben de banken geleerd van de vorige crisis en zijn er veel maatregelen uit voortgekomen, maar dat is nog geen garantie voor de toekomst. Martin geeft aan dat de bank onrustig wordt van de huidige situatie op de markten. Prognoses zijn van belang voor de lange termijnstrategie van een bank, maar zijn ook lastig. Als de waardegroei van vastgoed afvlakt, neemt het risico voor de financiering toe. De bank wil zich vooral richten op toekomstbestendig vastgoed en het versterken van de leefomgeving. Met haar zeer lokaal ingebedde structuur leent de Rabobank zich hier goed voor. Dat betekent een focus op zuinige gebouwen, gezonde locaties, de maatschappelijke impact en duurzaam ondernemen. Dat leidt ook tot een herschikking van de portefeuille. Geen financieringen voor verouderde kantoren, tenzij er ook wordt verduurzaamd. Transformatie blijft een belangrijke plek innemen in de portefeuille en past goed binnen de ambities. In zeven jaar tijd is 2 miljoen m2getransformeerd; dit betreft veelal de transformatie van kantoren naar woningen. Om circulair ondernemen te stimuleren, is een online desk gelanceerd. Martin geeft toe dat de Rabobank zich in de markt hier nadrukkelijker mee moet profileren. Vandaag is in ieder geval een goede start.
Boris van der Gijp, director commercial real estate Syntrus Achmea hoopt dat de cursisten aan het einde van zijn college beter begrijpen hoe beleggers denken en werken. Hij start door een opgave aan de cursisten voor te houden: een winkelcentrum in Leeuwarden met winkelen op twee verdiepingen. Wat zou je ermee moeten doen? Aan het einde van zijn college komt hij erop terug. Om een belegger te begrijpen, moet je je verdiepen in de klanten van de belegger: voor wie beleg jij in vastgoed. Syntrus Achmea heeft 60 klanten, veel pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Boris houdt altijd het beeld van zijn klant voor ogen: jij bent verantwoordelijk voor het pensioen van een vrachtwagenchauffeur. Hoe kun je dan de keuzes die je maakt rechtvaardigen? Dan is een stabiele lange termijn rendement het grootste belang: 6-7% gemiddeld. Dat komt tot stand door te beleggen in aandelen, obligaties en vastgoed. Binnen de vastgoedportefeuille door te beleggen in winkels, kantoren en woningen. De afgelopen jaren nam het rendement op winkels snel af (5%) en van woningen juist enorm toe (17%). Door een goede spreiding heffen de pieken elkaar op, maar Boris constateert wel dat de verschillen in rendementen zowel qua producten als qua locatie steeds meer toenemen. Als fiscale beleggingsinstelling (fbi) ben je vrijgesteld van vennootschapsbelasting maar dan heb je je wel aan de spelregels te houden. Dat betekent beperkte projectontwikkelingsactiviteiten, beperkt beheer, geen handel en geen koopwoningen realiseren. Wat voor beleggers lastig is in de huidige markt, is de nieuwe trend voor mixed use projecten. Niet dat Boris er niet in gelooft, hij is er een voorstander van, maar zijn klanten zijn gewend om te kijken naar rendementen in het verleden. Bij nieuwe producten, zoals zorgvastgoed of musea, zijn die gegevens niet voor handen. Door het project op te knippen in de verschillende onderdelen en daar vergelijkbaar vastgoed naast te zetten, is het wel mogelijk om een goede inschatting van het rendement te maken. In een sneltreinvaart neemt hij ons mee langs de afwegingen om vastgoed in portefeuille te nemen en hij houdt ons een aantal projecten voor. Wat is interessanter, een lage BAR en hoge huren of andersom? Hier kun je pas iets van zeggen als je de locatie kent en de kansen van die locatie. Winkels op de eerste verdieping? Vergeet het maar, flex werken is een rendabeler invulling. Wat veel mensen niet weten, is dat beleggers ook veel sociale huurwoningen (ook studentenwoningen) in bezit hebben. Net als de corporaties moeten zij ook verhuurdersheffing betalen en dat komt neer op 1 maand huur per woning afdragen aan het Rijk. Het is vreemd dat een andere branche mee moet in de straf van de corporaties en hij vraagt zich dan ook oprecht af hoe hij aan de vrachtwagenchauffeur moet uitleggen dat zijn pensioen hierom lager zou kunnen uitvallen.
In de middag werken de cursisten aan hun eigen casus met vier verschillende experts: Rene van der Paardt, Bart Moesbergen, Marije Bakker en Pascal Sijstermas. Over tien dagen vindt de eindpresentatie plaats met Hilde Remoy en Nicolas Clarke van TU Delft in de jury.
