Valt er te verdienen aan betaalbare vrijheid?
Op de tweede dag van de module Verdienen is het thema de verdienmodellen bij concepten en bij gebiedsontwikkeling. Edward van Dongen, hoofd Concept en Ontwikkeling van ERA Contour doet de aftrap. Hij start met de boodschap van Jan Terlouw: ‘Hoed u voor mensen die iets zeker weten’, het fundament onder conceptontwikkeling. Hij bakent eerst het terrein van conceptontwikkeling af: het is geen doel zoeken maar het is vooral onderzoeken. Wat wil je bereiken en hoe krijg je het financieel voor elkaar? Als je dat helder hebt, dan kun je onderzoeken wat de context en de identiteit is en voor wie je dat wilt doen (doelgroep). Vervolgens wordt dit in producten uitgewerkt, die juridisch en financieel worden uitgewerkt en getoetst. De kunst is niet te snel te starten met ontwerpen, maar eerst goed de gebiedsessenties te omschrijven. Vanuit die gebiedsessenties of -visie kun je starten met het ontwerpen. Hij schetst aan de hand van een drietal projecten hoe dat in de praktijk werkt. Bij de Wetenschappersbuurt in Schiedam is door de gemeente, corporatie en ERA Contour gewerkt aan een gemeenschappelijke visie. Dit leidde uiteindelijk, mede door de ‘inspraak’ van de kinderen in de buurt, tot een plan waarbij niet alle portieketage woningen werden gesloopt terwijl dat wel gepland was. Mensen wilden dit woningtype behouden. Verder is ingezet op meer openbaar en veilig groen. Bij het project Spoorpunt Rotterdam is het concept EenBlokStad gehanteerd: casco doen wij, de rest doe jij. Op deze locatie is hiervoor gekozen omdat er een nieuwe doelgroep voor de buurt werd gezocht en dat is ook gelukt. Workshops met potentiële kopers zijn georganiseerd, voordat het ontwerp werd gemaakt. Vanuit het perspectief van de ontwikkelende bouwer blijkt dit ook een goed verdienmodel te zijn, ondanks het feit dat je niet de inbouwpakketten levert. Edward meldt het volledig uitwerken van hoogwaardige producten ook een goed verdienmodel is, maar dat veel van de producten daar tussen veel lastiger zijn. Dan maak je keuzes die meer geld kosten dan dat mensen er geld voor over hebben, zoals inbouwkeukens en dergelijke. Het laatste project is een voorbeeld van placemaking bij een gebied waar de toekomst voor de komende periode nog ongewis is, Schiehaven. Door oude panden die bij de TBI holding in eigendom waren, in te zetten voor tijdelijk gebruik (met minimale investering) wordt de naamsbekendheid van het gebied vergroot terwijl er ondertussen huurinkomsten binnen komen.
Xander Vermeulen Windsant is architect met een eigen kleinschalig bureau. Dat is zo ontstaan door de crisis, maar hij voelt zich er ook goed bij. Opgeleid in de tijd van Superdutch en het idee dat architecten alleen aan iconische gebouwen werken, werkt hij nu aan wat hij noemt het ‘alledaagse’, maar dat maakt wel 99% uit van de opgave van de toekomst. Zijn lezing heeft de titel: Hergebruik, de toekomst is er al (dichtbij de payoff van NRP ‘het nieuwe vastgoed staat er al). Het mooiste voorbeeld uit zijn praktijk is de Kleiburg, een van de laatste gebouwen van de Bijlmer die is blijven staan. Rochdale heeft een tender uitgeschreven die door Kondor Wessels Vastgoed met Xander en NL architects is gewonnen. De kracht van hun inzending? Een dergelijk project 66.000 m2is alleen haalbaar als je het risico verkleint, zorg dus voor een simpele businesscase. Zet de vooroordelen over de Bijlmer opzij, heb geloof in een grote vraag naar betaalbaar wonen dat niet alleen door sociale huurwoningen hoeft te worden ingevuld. Bouw aan betaalbare vrijheid. Zorg voor lage aanschafkosten voor de koper en laat hen alles achter de voordeur doen. Regel dat het casco op orde is. Op het gebied van duurzaamheid geeft Xander toe dat de ambities niet hoog waren omdat de betaalbaarheid hier direct door onder druk kwam te staan. Verbeter de drager, knap de gevel op, isoleer waar kan en doe dit zo industrieel mogelijk. Een beperkt aantal ingrepen is gedaan om het gebouw te optimaliseren: de bergingen zijn van de begane grond gehaald en naar de verdieping gebracht, er is een collectieve fietsenstalling op de begane grond gerealiseerd en de onderdoorgangen zijn groter en hoger gemaakt. In vier fasen is het project op de markt gebracht en het was een groot succes. Als klein architectenbureau zijn dergelijke opdrachten een goed verdienmodel. Je werkt veel met BIM en je werkt slim en ‘to the point’. Je moet ook zelf zorgen dat je niet te veel doet. Een gerichte inzet levert altijd zijn geld op. Zelf vindt hij het leuk dat hij de geleerde lessen nu ook in de praktijk kan brengen bij nieuwbouw. Parkvilla Brederode in Bloemendaal is een klein gebouw met acht appartementen. Hier is een gebouw ontworpen dat een aanvankelijk probleem omarmde, namelijk een monumentale boom. Toen de massa van het gebouw ongeveer was bepaald, zijn de kopers gezocht en met hen is de indeling gemaakt en is dit ook vertaald in de gevels. Samen kneed je vervolgens aan het ontwerp en het levert een resultaat op waar iedereen blij mee is.
De locatie waar we vandaag zijn, Kanaal30 in Utrecht, komt uit de koker van de spreker in de middag, Theo Stauttener van Stad2. Hij is als regisseur betrokken bij de gebiedsontwikkeling Merwedekanaalzone. Een ontwikkeling van 24 ha waar een transformatie tot een groene en gezonde stadswijk is begonnen. De komende vijftien jaar worden hier 6.000 nieuwe woningen gebouwd met de benodigde voorzieningen. Het voormalige bedrijventerrein is langwerpig en is direct gelegen langs het Merwedekanaal. Hier zijn de afgelopen jaren de verschillende eigenaren in het gebied organisch te werk gegaan met (tijdelijke) invullingen als Kanaal30, De Stadstuin en VechtclubXL. De gemeente heeft verdichting in dit gebied toegestaan, mits de eigenaren samenwerken. Dit leidde tot één eigenarencollectief waarin de partijen samen werken aan een stedelijke visie voor het gebied. Door middel van een uitruilsysteem lukt het om naar gemeenschappelijk doel te werken. Iedereen heeft bepaalde grondpositie en dat geeft recht op een aandeel in het totale programma, ook de gemeente. Over en weer is er een grote ambitie om eruit te komen en dat lukt tot nu toe ook goed. In de middag gaan de cursisten in een workshop verder werken aan hoe je op gebiedsniveau kunt werken aan het realiseren van ambities met een goede businesscase.
