< Terug naar overzicht

Verbinden dag 2

De NRP Academie is veel op locatie en veelal betreft het gerenoveerde of getransformeerde gebouwen. Maar op 20 januari zitten we letterlijk in de opgave: een nog te transformeren kantoor Bakenmonde te Nieuwegein. Dat betekent op winterdag ook wat ontberingen daar het een bouwplaats is; stroom en water zijn reeds afgesloten.

 

De dag staat in het teken van ketensamenwerking (Supply Chain Management). De start wordt gegeven door Jack van der Veen, hoogleraar bij Nyenrode. Er wordt veel over ketensamenwerking gepraat, maar in hoeverre wordt er al op die manier gewerkt. Volgens Jack is de urgentie om anders te werken te verklaren door de wil om door de crisis de faalkosten te verminderen. Nu gaat dat niet zo hard daar deze kosten nog altijd 10-15% bedragen van de omzet. In 2006 bedroeg de totale faalkosten in Nederland € 5 miljard per jaar, in 2011 was dit gestegen tot € 6,2 miljard. Het wordt ook mede ingegeven door de klant centraal te stellen. Nu lukt dat niet overal even goed, maar de klant is door de gewijzigde markt en door de macht van social media, veel belangrijker geworden. Marcel Noordhuis promoveert in april 2015 op de ketensamenwerkingsindex. Een aantal ketensamenwerkingen zijn tegen het licht gehouden en de conclusie is dat er nog een hele weg te gaan is.

Dionne Baaré, programmamanager aanpak kantoren, komt net van een interview met radio NPO 1 over dit onderwerp. Zij licht toe dat de problematiek van leegstaande kantoren zich al vroeg voordeed in Nieuwegein. In 2011 werd 34% van de voorraad aangeboden, dat is nu teruggebracht naar 27%. De gemeente had geen geld beschikbaar maar heeft desondanks een strategie geformuleerd om de onttrekking van 20.000 m2 bvo kantoren per jaar mogelijk te maken. De rol van de gemeente in deze is het faciliteren, stimuleren en verbinden van partijen. De gemeente is zodanig georganiseerd dat binnen 2 maanden na de eerste vraag bij de gemeente over een transformatie, het verzoek onderbouwd aan het college wordt voorgelegd. Het ‘laaghangend’ fruit is nu gerealiseerd; nu komt het hogere gelegen fruit aan bod. Een succesfactor bij de transformatie van kantoren naar woningen is gelegen in het feit dat er een wachtlijst is van 9 jaar voor sociale woningbouw en dat ook de markt net boven de subsidiegrens groot is. Er is met 30 eigenaren gewerkt aan een gebiedsvisie om een kantorenpark te transformeren. Spannend wordt bij deze opgave hoe de openbare ruimte wordt aangepakt daar de gemeente daar ook geen geld voor beschikbaar heeft.

Bakemonde cursusdag

Na de lunch worden de cursisten door TransVORM rondgeleid door het gebouw. Door de wandeling wordt de unieke ligging van dit kantorencomplex van 12.500 m duidelijk: langs de A2 maar ook aan de Lek, aan de rand van een woonwijk. Aan de zijde van de snelweg wordt een bijzondere gevel voor het bestaande gebouw geplaatst om aan de geluidnormen te voldoen.

In de workshop van Marco van Dijk van Jutphaas Wonen en Gert Jan Bezemer van TransVORM worden de cursisten meegenomen in het proces van het maken van een beperkte en resultaatgerichte uitvraag. Via een uitvraag voor een auto en een woning, wordt uiteindelijk de uitvraag voor Bakenmonde gemaakt. Het is goed zowel vanuit klant, leverancier en belegger/ontwikkelaar deze vraag te omschrijven. Marco en Gert Jan lichten aan het einde van de workshop toe hoe de uitvraag van andere projecten, Brinkwal en Einsteinbaan is geformuleerd door Jutphaas Wonen en hoe TransVORM beide keren de selectie heeft gewonnen. Marco licht toe waarom ze toch telkens voor een selectie kiezen en niet bij elk project doorgaan met dezelfde keten. Ook Gert Jan geeft aan dat elk bedrijf zich doorontwikkelt en dat ook een bouwbedrijf kritisch blijft kijken naar zijn toeleveranciers. Maar een keten biedt wel het voordeel dat gezamenlijk wordt geleerd en geïnnoveerd.