Dag 1 Verdienen
BK City, TU Delft is niet alleen de locatie van de eerste dag van de module Verdienen maar ook het voorbeeld dat prof. Hans de Jonge (TU Delft) aanhaalt om verdienen te illustreren. Dit gebouw, de huidige huisvesting voor de faculteit Bouwkunde, kwam onder bijzondere omstandigheden tot stand. Het oude faculteitsgebouw brandde af en 800 medewerkers en 3000 studenten werden tijdelijk opgevangen bij andere faculteiten. Er was veel ‘over ruimte’ maar ook goede wil van anderen om in te schikken. In een hele korte tijd is de tijdelijke verbouwing van het voormalig hoofdgebouw uit 1930 tot stand gekomen, met materialen en oplossingen die daarbij passen. Nu is het gebouw dierbaar geworden voor zijn gebruikers en wil niemand meer weg. Niet meer tijdelijk dus. Was de casus van de renovatie van dit pand voor huisvesting van de faculteit zonder deze urgentie opgepakt, dan had het een onhaalbare businesscase opgeleverd. De lessen die Hans hieruit trekt is dat je pas weet wat je hebt als je het kwijt raakt en dat urgentie een goede - zo niet noodzakelijke - drijfveer is. Het toont ook aan dat gebruikswaarde de belangrijkste waardebegrip is in het kader van Verdienen.
Een korte reis door de geschiedenis van bijvoorbeeld de kantorenmarkt, laat ook helder zien dat deze markt instortte toen vastgoed alleen een financieel product werd. Een handel in huurovereenkomsten. Wat de reis ook laat zien, is de snelle veroudering van de huisvestingsconcepten voor werken en hoe zinloos het is om maatpakken te maken. Willen gebouwen hun waarde behouden dan moeten we daarbij de hele levensduur van het gebouw als vertrekpunt nemen en zo flexibel zijn dat de functionele, technische en economische waarden zo groot mogelijk zijn en blijven. En de gebruiker bepaalt de waarde, dus we moeten leren om concepten te maken die hen blijven aanspreken. Het gebouw The Edge in Amsterdam is een voorbeeld van hoe een gebouw ten dienste staat aan de gebruiker. Daarmee verandert het vak van vastgoed enorm en ligt er een grote taak bij de cursisten van de NRP Academie.
De invalshoek van Wim Weide, partner bij Fakton, is dat samenwerken de sleutel is voor Verdienen. De oude manier van werken is gebaseerd op een grote druk op de vastgoedmarkt, waardoor een opdrachtgever goedkoop de diensten en producten kon inkopen. Het is een systeem gebaseerd op risico’s bij de opdrachtgever en gezien de bijbehorende contracten, op een gebrek aan vertrouwen. De huidige markt noopt tot andere oplossingen om financieel haalbare projecten te realiseren. In een werkgroep van NRP is onderzocht wat nieuwe verdienmodellen zouden kunnen zijn en dit leidde tot een drietal modellen: co-creator, co-owner en co-investor. Co-creatie betreft het prestatiegericht realiseren en exploiteren. Bij co-owner gaat de samenwerking een stap verder en worden partijen beide eigenaar van het project, brengen zij ieder hun deel in en wordt een winstverdeling overeengekomen. Bij co-investor gaat het over samen een entiteit oprichten, een zogenaamde special purpose vehicle (SPV), waar alle partijen aandeelhouder worden. Op deze wijze leidt elke innovatief idee tot lagere kosten en daardoor hogere winsten waar ieder van profiteert. Er komen steeds meer voorbeelden van dergelijke samenwerkingen, maar het zou meer gemeengoed moeten worden.
Gedurende de ochtend hebben veel definities, ratio’s en waardebegrippen snel de revue gepasseerd. In de middag krijgen de cursisten de tijd om het gevoel te ontwikkelen dat nodig is om sturing te kunnen geven aan financieel haalbaar maken van businesscases. En dat gevoel ontwikkel je door het veel te doen.