Helden van de TRAMkade
HELDEN zijn het, de mensen van BuroKade! Door een communicatiefout was onze geplande locatie niet gereserveerd en daar kwamen we helaas erg laat achter. Michael Bol was zo vriendelijk om namens BuroKade de vergaderruimte van hun kantoor in de Mengfabriek aan de Tramkade een hele dag ter beschikking te stellen voor NRP Academie. Binnenkomen met Bossche Bollen voor alle aanwezigen, was wel het minst wat we konden doen. Collega Ivo van den Thillart maakte zelfs tijd vrij om een toelichting te geven op wat een bijzondere transformatie opgave mag heten. Vijf jaar geleden startte het als een vraag van de gemeente ’s-Hertogenbosch om als architect en placemaker een plan te maken voor dit terrein, met de mogelijkheid van tijdelijk gebruik voor 10 jaar. Een terrein dat niemand kende en achter gesloten hekken lag.
Het was duidelijk: voor dit gebied moet je niet starten met een plan maar met een concept dat je laadt met mensen en een programma. Het startte met een rubberboten party met 200 boten en is nu de creatieve hotspot van de stad met een prachtige ligging aan het water. In het gebouw van de Mengfabriek, rijksmonument uit 1909 in eigendom van de gemeente, werd direct na het vertrek van de mengvoederfabriek gestart met een café op de begane grond. Nu is het gebouw gevuld met partijen die ieder op een eigen manier een plek hebben in de wereld duurzamer maken. BuroKade heeft bijvoorbeeld haar kantoorruimte gerealiseerd met 100% geoogste materialen. Alles ontwikkelt zich organisch op dit terrein en dat zorgt ervoor dat mensen van de plek zijn gaan houden. Zo zou aanvankelijk veel van de gebouwen worden gesloopt maar zijn bijvoorbeeld de silo’s met de graffiti nu zo’n landmark dat ze niet meer weg mogen. Deze plek fungeert als katalysator voor de ontwikkeling van de westzijde van de stad rondom het water. Wat de tijd zal brengen is nog niet duidelijk, dat dat deze plek de moeite waard is, staat als een paal boven water.
Dit is de derde dag van de module Verdienen. In de ochtend mogen we door de bril van de corporatie en de bank kijken. Jos Goijaerts van corporatie Sint Trudo trapt af. Sint Trudo is de kleinste van de vier corporaties in Eindhoven en komt voort uit een fusie van het oude gemeentelijke woningbedrijf en een kleine woningstichting. Ze hebben ongeveer 5000 huurwoningen en 3600 woningen Slimmer Kopen. Als kleine speler richten zij zich op een specifieke doelgroep in de stad: de bijzondere doelgroepen die lastig een plek vinden in de markt van sociale woningen. Denk aan ex-daklozen en ex-psychiatrische patiënten. Maar de corporatie is zich ook gaan richten op de sociale koopwoningen om het starters mogelijk te maken een plek in de woningmarkt te vinden. Het product dat ze daarvoor hebben ontwikkeld heet Slimmer Kopen (www.slimmerkopen.nl). De woning die door Sint Trudo wordt ontwikkeld wordt met korting (20-40%) verkocht. Als tegenprestatie moet de koper bij verkoop de woning aan Sint Trudo aanbieden; beiden delen in de waardeontwikkeling. In de huidige markt, levert dat een grote plus op voor beide partijen, meer dan was ingeschat. Naast de reden om dit gat in de markt enigszins te vullen, is het een manier voor deze corporatie om geld te genereren voor de verduurzaming en uitbreiding van het bestaande bezit huurwoningen.
De cursisten vragen waarom niet alle corporaties met een dergelijk concept werken. ‘Het vergt een hele andere organisatie’, zo licht Jos toe. Corporaties zijn gebonden aan regels om in aanmerking te komen voor gunstige financieringsarrangementen. Het aan een lijntje vasthouden van woningen via een constructie als Slimmer Kopen, past hier niet in. De vraag die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt, is of de financiële risico’s goed kunnen worden afgedekt. Nu is dat in een opgaande markt geen probleem maar in een neergaande markt, wordt de waardevermindering gedeeld. Daarnaast moet de korting worden gefinancierd en banken vinden het lastig de risico’s van dit product goed in te schatten. Als corporatie is de financiële boekhouding veel complexer dan als alleen woningen worden verhuurd, daar heb je specialisten voor nodig. Dit is pas rendabel als je voldoende volume kunt realiseren. Daardoor is dit niet voor alle corporaties geschikt. Jos ziet de toekomst met spanning tegemoet. De woningprijzen stijgen zo snel dat eigenlijk een grotere korting nodig zal zijn om het betaalbaar te houden. Maar dan stijgt ook het risico.
Naar aanleiding van een vraag over verdienen bij corporaties, meldt Jos dat het hem heeft verbaasd dat in de discussie over de verhuurdersheffing helemaal niet wordt gesproken over het sturende effect dat het heeft gehad om nieuwe woningen te realiseren. Dat levert namelijk een korting op de verhuurdersheffing op en maakt het mogelijk om bijvoorbeeld projecten als de Trudo Toren op Strijp S (waarbij iedereen bomen op zijn terras heeft) te realiseren. Het blijkt wederom dat de oplossingen voor de Nederlandse woningmarkt niet eenvoudig zijn.
Roel van de Bilt is directeur Real Estate Finance bij de Rabobank en is bestuurslid van de NRP. Hij gaat de cursisten inzicht geven in hoe banken werken. Het basisprincipe van financieren is heel simpel vertelt Roel ‘we lenen geld in en we lenen geld uit en op de marge daarop moeten we onze risico’s afdekken. Veel ingewikkelder is het niet’. Sinds de kredietcrisis is er een grote angst voor risico’s. Dat is op zich niet vreemd, maar alle controles die banken hiervoor moeten inbouwen, brengen hoge kosten met zich mee.
Een interessante vraag op dit moment is: ‘wat is de invloed van corona op ons gedrag en wat betekent dit voor een bank’? Roel is van mening dat er helaas waarschijnlijk minder zal veranderen dan we mogelijk dachten. De vertrouwde files staan er weer en hoe blijvend is de wijziging van de werkomgeving? De vraag naar kantoren zal naar zijn mening op korte termijn niet grootschalig veranderen; het is een verschuiving van minder vierkante meters per medewerker naar meer vergader- en ontmoetingsruimten. Daarnaast zijn ook de effecten van groei van de beroepsbevolking in de tijd. De vraag naar woningen was voor de corona hoog en dat gaat onverminderd door. De verminderde vraag naar fysieke winkelruimte was al voor de corona ingezet en dat gaat door. Wat wel blijvend is, is de aandacht voor het klimaat. Dit is om drie redenen van belang voor een bank:
- Je wilt een steentje bijdragen aan de wereld verbeteren
- Je verdient geld aan duurzaamheid op de lange termijn
- Als je het niet doet, heb je een potentieel groot probleem.
Een voorbeeld: per 2023 moeten de kantoren minimaal label C hebben. Als bank kun je mee helpen sturen door de eigenaren hierop te wijzen. De waarde van het onderpand zal namelijk gaan dalen als er niet wordt verduurzaamd, dus de bank heeft hier ook belang bij. Roel voorspelt dan ook dat eigenaren van niet verduurzaamd vastgoed op termijn een opslag in het aanvangsrendement zullen moeten betalen voor hun vastgoed, de zogenaamde brown discount. Nu is er nog een green plus voor de wel duurzame panden, maar dat is straks de norm.
De rol van de bank die Roel hier ook belicht is het financieren van aankoop en/of transformatie van vastgoed. Bankieren oogt simpel, vertelt Roel. Het gaat om het inschatten van verwacht risico. Wat veel mensen zich niet realiseren, is dat de bank een van de weinige partijen is die nooit meer kan gaan verdienen gedurende een project. Het kan alleen minder worden. Dat is een belangrijke reden om de risico’s goed te beheersen. Geld dat niet wordt terugbetaald, wordt voor de bank goedgemaakt door de opslag die op alle financieringen wordt gezet. Daar is een formule voor: verwacht verlies = kans op wanbetaling x verlies bij wanbetaling x uitstaand bedrag bij wanbetaling. Waar moet je dan op letten: wie is je klant en wat is het onderpand. Vervolgens moeten de processen helder zijn die leiden tot de portefeuille die in balans is en voldoet aan de regels die worden gesteld aan financiers. De bank is de ultieme lange termijn belegger; het voorspellen van de markt op de lange termijn is daarom van groot belang. Een mooie afsluiting voor de lunch waarna de cursisten aan het rekenen gaan.
