Dag 4 Verdienen
‘Verdienen door zelf waarde toe te voegen’
Op vrijdag 8 april rondden de cursisten van de NRP Academie de derde module Verdienen af. Locatie: Gemeentehuis Zevenaar, een bijzonder transformatieproject waarbij een oude tabaksfabriek is getransformeerd tot een modern gemeentehuis. Alvorens de groepen hun casussen presenteren, lichtten projectleider Peter den Hartog en Frank Zewald (Inbo Architecten) de bijzondere transformatie toe.
Gemeentehuis Zevenaar
De gehele 20e eeuw wordt de werkgelegenheid in Zevenaar gedomineerd door de tabaksindustrie van eerst de TurMac en later de BAT (BritishAmericanTabacco). In 2009 komt het enorme complex leeg te staan en besluit de gemeente om de waardevolle panden voor de gemeenschap te behouden door ze zelf te betrekken. Betrokken projectmanager Peter den Hartog benadrukt het belang van het vertrouwen van de partners tijdens de ontwikkelfase. ‘Alleen wanneer je elkaar vertrouwt, kom je verder.’
Met de transformatie van het monumentale TurMac gebouw wordt tevens het startsein gegeven voor een geleidelijke gebiedstransformatie van het industrieterrein naar een woon-werkgebied. De locatie ligt tussen het station en het stadscentrum en is daarmee van groot belang voor de leefbaarheid van Zevenaar. Bijzonder is met name de raadszaal, die midden in de voormalige en nog lege fabrieksloods ligt. De omringende 5600 m2 wacht nog op een programma, waar overigens hard aan gewerkt wordt. De cursisten zijn zichtbaar geïnspireerd door de rondleiding.
Maar vandaag draait het om het Verdienen bij renovatie en transformatietrajecten. Na eerdere gastcolleges van prof. Hans de Jonge (TU Delft), Wim Weide, partner bij Fakton en Jan van der Tol, van wat nu nog de FGH Bank heet, is het aan de cursisten zelf om hun sluitende verdienmodellen te presenteren.
‘Dit was geen makkelijke module, maar voor mij wel erg waardevol.’
Kernvragen
De cursisten hebben in groepen gewerkt aan een zelfgekozen casus en hun berekeningen daarop losgelaten. Kernvragen bij hun onderzoek waren:
Hoe maak je een gezonde businesscase op een transformatieproject?
En: Welke bestemmingen zijn het meest rendabel onder welke financieringsconstructie?
Tijdens de lunchpauze gebruiken de cursisten de tijd om nog een keer de presentatie door te lopen en aan te scherpen. Kloppen alle berekeningen? Wat is de ontwikkelwinst? Percentages, IRR’s, voordelen, rendementen, vermogens en kostenberekeningen rollen als knikkers over de tafel.
De jury bestaat vandaag uit Hilde RemØy (TU Delft), Wim Weide (Fakton) en Michel van Rhee (Brink Groep).
Scenario’s voor herbestemming
De eerste groep heeft voor een leegstand kantoorpand van 4.000 m2 bvo en 3.500 m2vvo nabij het winkelcentrum van Waalwijk 5 herbestemmingsscenario’s berekend. 1: particuliere verkoop, 2: tijdelijke verhuur van 10 jaar, 3: sociale huur, 4: vrije markt huur, 5: vernieuwd kantoor.
Ondanks de zonnige vrijdagmiddag wordt toch nog even serieus over de cijfertjes achter de komma overlegd. Welke varianten bieden we? Wat is het USP en het rendement?
De plannen tonen stuk voor stuk een IRR tussen de 5 en 12%.
De groep benoemd de jury tot een groep beleggers die de transformatievraag heeft uitgezet. De uitdaging is om een met een doortimmerd plan te komen met positief rendement en een minimaal risico. De jury reageert; ‘Wat zijn de kansen in de regio en wat is het leegstandspercentage in Waalwijk?’ ‘Wat is het USP van je plan? Wat als jullie de beleggers zouden zijn, welk plan zou je dan kiezen?’
‘Niet iedereen heeft in zijn dagelijkse werk te maken met financiën, maar de projecten waaraan je werkt hebben dat wel. Deze module zorgt bij mij echt voor beter begrip.’
Optimaliseren
De tweede groep benadrukt het belang van het proces om de gewenste financiering te krijgen. Hun casus; een herontwikkeling door VORM van Altrecht Blijenburg aan de Vrouw Juttenhof in de binnenstad van Utrecht. ‘Aan welke knoppen moet ik als ontwikkelaar draaien om een rendabele business case te halen in overeenstemming met de ambities en wensen? En met een maximaal resultaat. ‘Je met de stakeholders verbinden, hun ambities proberen te koppelen, ondanks uiteenlopende belangen. Tijdens dit proces moet je voortdurend optimaliseren. Welke afspraken zijn er gemaakt? Kunnen we die niet aanscherpen en waar valt nog winst te behalen? Wederom zijn meerdere scenario’s uitgewerkt met diverse kostenberekeningen.
In drie keer 20 minuten presenteren de groepen hun werk van de afgelopen weken. Het is duidelijk zichtbaar dat de groepen de lessen van de vorige cursusdagen nog niet zijn vergeten.
‘Nu begrijp ik ook wat die beleggers mij voorleggen, kan ik hun redenatie volgen.’
Adviezen
De jury geeft aan het eind de drie groepen nog de nodige adviezen mee, ondanks dat het om volstrekt uiteenlopende opgaven gaat. De kern is: wat is het achterliggende verdienmodel? Wat voor waarde kan ik toevoegen door te interveniëren? Als de financiering uit collectieve gelden komt, moet duidelijk worden wat iedere euro vanuit de samenleving oplevert. De integraliteit ontbreekt soms nog, aldus de jury. Het denken en rekenen in meerdere scenario’s wordt geprezen maar de jury mist de functiemenging. ‘Als je appartementen of een kantoorfunctie realiseert in een meerlaags gebouw, zorg dan voor functiemenging in de plint.’ Ook waardeert de jury de insteek om de gemaakte afspraken niet in een keer uit te rollen maar deze te blijven herzien en te optimaliseren. ‘De juiste contractvorming is belangrijk om het maximale resultaat te behalen.’
Onder het genot van een borrel wordt de onderwijsmodule Verdienen écht afgesloten. Een absolute winnaar is er niet volgens de jury, maar alle cursisten lijken iets te hebben overwonnen deze module.
