< Terug naar overzicht

Verdienen is een kwestie van geduld

Wat hebben Binckhorst in Den Haag, Paleis Soestdijk en Buitenplaats Doornburgh in Maarssen gemeen? Dat het allemaal hele interessante gebiedstransformaties zijn, die een lange adem vragen, veel geduld en creativiteit. Bovendien zijn het projecten die op de tweede dag van de module Verdienen aan bod komen. Bram Heijkers van I’M BINCK en Bart van den Berg van MeyerBergman Ontwikkeling nemen ons mee in de geschiedenis en de toekomst van deze projecten en geven een kijkje achter de schermen als het om verdienen gaat. 

 

Wat hadden we graag op locatie willen zijn vandaag en dan was de keuze ook nog niet eens zo makkelijk geweest. Maar net als de afgelopen weken, vinden de lezingen via videoconference plaats. Bram doet de aftrap. Hij is werkzaam bij I’M BINCK, de non-profit investeringsmaatschappij van de Binckhorst. Het bijzondere aan deze investeringsmaatschappij is dat zij geen grondpositie heeft in het gebied. Het is op een bijzondere wijze ontstaan. Gestart in 2011 door de kunstenares Sabrina Lindemann die een klik had met de locatie en die het gebied sociaal wilde activeren. Eerst nog wat meer geschiedenis. Vroeger was dit een veengebied waar een kasteel werd gebouwd. In de 20e eeuw werd een schakelstation voor de PTT gebouwd en niet veel later een gasfabriek. Even later kwam er een begraafplaats voor de mensen die niet in het centrum mochten worden begraven. Het werd een bedrijven- en industrieterrein met de komst van een asfaltcentrale en een afvalverweringsbedrijf. Beide aan een haven gesitueerd. Voor de financiële crisis van 2008, toen de bomen nog tot in de hemel groeiden, was er door Rem Koolhaas een masterplan voor dit gebied gemaakt. Alles zou worden gesloopt en er kwam een nieuw verdicht stadsdeel, vooral voor wonen. De gemeente begon al strategisch aan te kopen. 

 

Maar de crisis gooide roet in het eten en vanaf dat moment werd de organische ontwikkeling van Binckhorst ingezet. In 2011 lukte het Sabrina om verbindingen tussen de bestaande bedrijven en mensen te leggen door middel van netwerkbijeenkomsten. Dit werd uitgebouwd met ook iets doen en leidde tot het brouwen van het eigen bier: Binckse Belofte door brouwerij Kompaan die in het gebied zit. Om veel meer mensen van buiten kennis te laten maken met het gebied is gestart met I’M BINCK festivals, een start van de placemaking. Met de aantrekkende markt begon nu het gebied interessant te worden voor projectontwikkelaars. I’M BINCK voelde dat het veld begon te schuiven en wilde graag invloed uitoefenen op de toekomst maar hoe doe je dat? Het gebied werd door de gemeente aangewezen als experiment voor de Omgevingswet, dus participatie won aan belang. Samen met de ondernemers in het gebied zijn gebiedskwaliteiten en kernwaarden gemaakt voor de toekomst. Zij zijn in een boekje weergegeven en aan de politiek meegegeven net voor de verkiezingen. Het is nu een kaderstellende leidraad geworden voor dit gebied. De eerste transformatie van kantoren naar woningen is nu een feit en de eerste bouwvergunningen voor hoge nieuwe woontorens zijn verstrekt. 

 

Hoe heeft I’M BINCK, zonder grondpositie, dit allemaal kunnen realiseren? Veel van de activiteiten zijn gefinancierd met PIB (particulier investeringsbudget), subsidies (o.a. Stimuleringsfonds Creatieve Industrie), donaties van ondernemers, verhuur van ruimten en diensten die tegen kostprijs werden geleverd. Wat brengt de toekomst? Het Stadslab van 2018-2019 leidde tot drie speerpunten: een dienstenbedrijf, een (binnen)havenbedrijf en een praktijkacademie. Het verdienmodel van I’M BINCK blijft elke keer weer spannend, maar de hoop is dat met het enthousiasme voor de komende energietransitie er weer een volgende stap kan worden gezet. 

 

MeyerBergman Groep is het bedrijf van de familie Meyer. Bart is directeur van MeyerBergman Ontwikkeling en mede oprichter van dit bedrijf. De familie Meyer wil hun vermogen inzetten om met verbeeldingskracht te werken aan een nieuwe toekomst voor historische gebouwen. Een van de bekendste gerealiseerde projecten is de Westergasfabriek. Waarom wilden zij een paleis kopen? Het startte letterlijk als een grap, maar toen ze door de eerste ronde van de selectie door het Rijks Vastgoed Bedrijf kwamen, werd het de legacy van de familie. De tenderprocedure duurde twee jaar: plannen maken en uiteindelijk een bieding doen. In 2017 werden de gronden en opstallen overgedragen onder de voorwaarde dat de nieuwe eigenaar het minimaal 15 jaar onder zich zou houden. Het verhaal van hun plan is: ruimtelijk van monarchie naar magie. Geïnspireerd door de wereldtentoonstelling in Parijs, zou dit een plek moeten zijn waar Nederland kan laten zien waar ze staat met innovaties op het gebied van water, energie, agricultuur & voeding en gezondheid. Het gebied is 170 ha groot en heeft 23 monumenten.

 

Het plan behelst de restauratie van het voormalige zomerpaleis (uit 1674 met uitbreidingen uit 1815), het aanbouwen van een auditorium voor congressen en private dining, een natuurlijk amfitheater, uitbouw van de orangerie, reconstructie van de kassen, het realiseren van hotel, horeca en winkels en 80 nieuwbouw woningen in Alexander kwartier. Het gebied maakt deel uit van het natuurwerk Nederland (NNN gebied) en de afgelopen jaren hebben er veel onderhandelingen met de provincie plaatsgevonden om het terrein te benutten zonder te veel aan natuurwaarden in te leveren.  Een vraag die bij iedereen op de lippen brandt, is hoe je een financieel sluitende businesscase kunt maken voor een dergelijk groot gebied, met een grote cultuurhistorische waarde. Geduld en stalen zenuwen. Het aanvankelijke plan voor Alexander kwartier met grondgebonden woningen mocht vanwege de te grote kap van bomen geen doorgang vinden. Het is wel een van de belangrijkste kostendragers van het plan. Gelukkig bleek een ontwikkeling op veel minder grond met appartementen uiteindelijk wel haalbaar. 

Bart laat in verschillende cashflow schema’s zien wat het paleis, de tuin/het bos, het hotel met horeca en de nieuwbouwwoningen door de tijd heen aan kosten en opbrengsten met zich meebrengen. Er subsidies nodig om het plan sluitend te krijgen; ongeveer 25% van de totale investeringen.  Daar wordt met de overheden hard aan gewerkt. Aan ambities geen gebrek. Dit moet het eerste energieneutraal paleis worden ter wereld. 

 

Bart wil graag ook een ander project toelichten, Buitenplaats Doornburgh. Dit was in eigendom van de Kanunnikessen van het Heilige Graf. In 1957 hadden zij op de buitenplaats aan de Vecht een priorij van 3.500 m2 laten bouwen naar ontwerp van Jan de Jong (uit de school van Dom van der Laan). Dit is nu het jongste rijksmonument van Nederland. De buitenplaats is gekocht met de verplichting om het op passende wijze, naar inzicht van de zusters, te hergebruiken. Het is nu een buitenplaats voor wetenschap en kunst, het park van het landgoed is voor iedereen toegankelijk. De priorij huisvest een museum, een restaurant en ruimten voor artists in residence. In het hoofdhuis is een boutique hotel en horeca gepland en verder op het terrein nog 6 appartementen. Wat Bart hier heeft geleerd, is dat het bestemmingsplan voor het geheel gereed had moten zijn voor de opening van het museum. Dat is niet gebeurd waardoor de onderhandelingspositie om de woningen te realiseren is verslechterd. Beide projecten laten zien dat de ontwikkeling er een is van lange adem, geduld, gedoseerd en gericht investeren, huurders laten ingroeien en evenementen gebruiken voor het vergroten van de naamsbekendheid. Het is wijs om de exploitaties te onderscheiden: ontwikkeling, onderhoud en programmering. Belangrijkste lessen: durf te beginnen maar durf ook los te laten als de omstandigheden je daartoe dwingen. Bijt je niet vast in je eigen been. 

Soestdijk