Verdienen is het managen van risico's
In de module Verdienen is het goed eens de vele brillen op te zetten van partijen in een project. Het helpt je om de andere partijen te begrijpen en het kan ook helpen om vooroordelen opzij te zetten. Tenslotte is dat een randvoorwaarde voor een goede samenwerking. De brillen die wij vanmorgen bij de NRP Academie mogen opzetten zijn die van de bank en de belegger.
Roel van de Bilt is directeur Real Estate Finance bij de Rabobank en is bestuurslid van de NRP. Hij meldt dat het een spannende tijd is om college te geven, daar niemand een goed beeld heeft van de consequenties van de coronacrisis op lange termijn. De eerste voorzichtige schattingen van diverse marktpartijen geven aan dat de cijfers over het beleggingsvolume een kwart lager zullen uitkomen dan het zeer goed verlopen jaar 2019. De bank financiert vastgoedprojecten in woningbouw, kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Het zorgenkindje van de afgelopen jaren zijn de winkels, gezien de lange termijn trends. De bank is de ultieme lange termijn belegger. Dat betekent dat het voorspellen van de markt op de lange termijn van groot belang is. Duurzaamheid is daarom ook echt van belang voor de bank en niet alleen een marketinginstrument. Roel voorspelt dan ook dat eigenaren van niet verduurzaamd vastgoed een opslag in het aanvangsrendement zullen moeten betalen voor hun vastgoed, de zogenaamde brown discount. Bij financiering zal dit ook kunnen gaan gelden. Duurzaam is het nieuwe normaal.
De rol van de bank is het financieren van aankoop en/of transformatie van vastgoed. Wat de financiële crisis heeft geleerd, is dat het vastgoed niet belangrijker is dat wat er in het gebouw gebeurt. Bankieren oogt simpel, vertelt Roel. Het gaat om het inschatten van verwacht risico. Het verlenen van financiering is dan ook niet moeilijk, maar de zekerheid dat het wordt terugbetaald. Wat veel mensen zich niet realiseren, is dat de bank een van de weinige partijen is die nooit meer kan verdienen gedurende een project. Het kan alleen minder worden. Dat is een belangrijke reden om de risico’s goed te beheersen. Geld dat niet wordt terugbetaald, wordt voor de bank goedgemaakt door de opslag die op alle financieringen wordt gezet. Je moet dan vooral op een tweetal zaken letten: wie is je klant en wat is het onderpand. Als een project wordt voorgelegd, is de eerste vraag of je als bank in een dergelijk project wilt instappen voor de betreffende klant. Vervolgens vraag je je af hoe je het wilt organiseren. Doe je het alleen, met andere banken of met andere partijen om de risico’s af te dekken? Dan zoom je in op de concrete vraag: hoeveel geld voor welk termijn en kun je veiligheidsmomenten gedurende de periode van de lening inbouwen? Rabobank financiert ook veel transformatieprojecten. Met gezonde spanning zien zij de toekomst tegemoet. Gaat die opgave veranderen als gevolg van de coronacrisis? De verwachting is dat het een andere vraag betreffende werkruimten zal opleveren en dat nog meer winkelpanden getransformeerd kunnen worden. De tijd zal het leren.
Boris van der Gijp, director commercial Real Estate Syntrus Achmea hoopt dat de cursisten aan het einde van zijn college beter begrijpen hoe beleggers denken en werken. Hij start door een opgave aan de cursisten voor te houden: een winkelcentrum in Leeuwarden met winkelen op twee verdiepingen. Wat zou je ermee moeten doen? Aan het einde van zijn college komt hij erop terug. Om een belegger te begrijpen, moet je je verdiepen in de klanten van de belegger: voor wie beleg jij in vastgoed. Syntrus Achmea heeft 60 klanten, veel pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Boris houdt altijd het beeld van zijn klant voor ogen: jij bent verantwoordelijk voor het pensioen van een vrachtwagenchauffeur. Hoe kun je dan de keuzes die je maakt rechtvaardigen? Dit leidt ertoe dat zij als belegger saai, voorzichtig, degelijk en kalm zijn. Dat past bij hun klanten. Dan is een stabiele lange termijn rendement het grootste belang: 6-7% gemiddeld. Dat komt tot stand door te beleggen in aandelen, obligaties en vastgoed. Binnen de vastgoedportefeuille door te beleggen in winkels, kantoren en woningen. De afgelopen jaren nam het rendement op winkels snel af (5%) en van woningen juist enorm toe (17%). Door een goede spreiding heffen de pieken elkaar op, maar Boris constateert wel dat de verschillen in rendementen zowel qua producten als qua locatie steeds meer toenemen. Als fiscale beleggingsinstelling (fbi) ben je vrijgesteld van vennootschapsbelasting maar dan heb je je wel aan de spelregels te houden. Dat betekent beperkte projectontwikkelingsactiviteiten, beperkt beheer, geen handel en geen koopwoningen realiseren. Wat voor beleggers lastig is in de huidige markt, is de nieuwe trend voor mixed use projecten. Niet dat Boris er niet in gelooft, hij is er een voorstander van, maar zijn klanten zijn gewend om te kijken naar rendementen in het verleden. Bij nieuwe producten, zoals zorgvastgoed, zijn die gegevens niet voor handen. Door het project op te knippen in de verschillende onderdelen en daar vergelijkbaar vastgoed naast te zetten, is het wel mogelijk om een goede inschatting van het rendement te maken.
In een sneltreinvaart neemt hij ons mee langs de afwegingen om vastgoed in portefeuille te nemen en hij houdt ons een aantal projecten voor. Wat is interessanter, een lage yield en hoge huren of andersom? Hier kun je pas iets van zeggen als je de locatie kent en de kansen van die locatie. Onderzoek is een vereiste om een goed beeld te krijgen van de consumenten in de omgeving van de locatie en de koopkracht. De property klok is een middel om een goed beeld te krijgen waar in de vastgoedcyclus het project zich bevindt. Is een stijging van de waarde nog te verwachten? Een instrument voor de portefeuille is het kwadrantenmodel. Op de assen de kwaliteit van het object en het rendement. In elk kwadrant kun je zien of je het project in portefeuille moet houden of moet verkopen. Net als voor de bank, is het voor de beleggers nu een spannende tijd. De eerste winkelcentra hebben de maatregelen genomen voor de anderhalvemetersamenleving, maar wat dit gaat betekenen op lange termijn valt nog lastig te voorspellen.
