Verdienen is op zoek gaan naar waardetoevoeging
Het is een traktatie om op een prachtige zonnige dag zonder een wolk aan de lucht naar Noordwijk te mogen voor de eerste dag van de module Verdienen. Wij zijn nu voor de derde keer op rij te gast op Landgoed Sancta Maria dat door BPD en Vorm wordt getransformeerd naar een luxe woongebied van 42 ha. Bij een dergelijk grote gebiedsontwikkeling is het interessant om te zien wat in een jaar allemaal is veranderd. Helemaal leuk dat we worden rondgeleid door alumnus Gijsbert van Esterik (Vorm). In 2008, net voor de crisis, hebben de ontwikkelaars de tender gewonnen van de herontwikkeling van het voormalig psychische instelling voor vrouwen van de zusters van Liefde uit Venray. Het hoofdgebouw en een vijftal paviljoens worden getransformeerd naar herenhuizen, er wordt een viertal nieuwe appartement gebouwen gebouwd en ruim 100 vrije kavels uitgegeven in het bosrijk gebied aan de duinen. Tijdens de rondleiding laat Gijsbert weten hoe goed het is om te werken aan gebiedsontwikkeling, omdat je de lessen die je onderwijl hebt geleerd in de vervolgfasen van het project een plek kunt geven. Dat geldt voor contractvormen, partnerschappen met allerlei verschillende partijen maar ook dat je de verwachtingen van de eerste bewoners goed moet managen als er vervolgens bomen moeten worden gerooid – conform plan – waar deze mensen zich al aan hebben gehecht.
Emeritus hoogleraar Hans de Jonge (TU Delft) gaat op dat laatste aspect, dat mensen emotie toekennen verder als hij de geschiedenis van het gebouw voor Bouwkunde vertelt. De huidige huisvesting voor de faculteit Bouwkunde, kwam onder bijzondere omstandigheden tot stand. Het oude faculteitsgebouw brandde af en 800 medewerkers en 3000 studenten werden tijdelijk opgevangen bij andere faculteiten en alles was na 4 dagen operationeel. Het voormalige hoofdgebouw uit 1930 dat door de crisis destijds nooit in gebruik was genomen is snel verbouwd om als tijdelijke huisvesting te kunnen dienen. Nu is het gebouw dierbaar geworden voor zijn gebruikers en wil niemand meer weg. Niet meer tijdelijk dus. Was de casus van de renovatie van dit pand voor huisvesting van de faculteit zonder deze urgentie opgepakt, dan had het een onhaalbare businesscase opgeleverd. De lessen die Hans hieruit trekt is dat je pas weet wat je hebt als je het kwijt raakt en dat urgentie een goede - zo niet noodzakelijke - drijfveer is. Het toont ook aan dat gebruikswaarde de belangrijkste waardebegrip is in het kader van Verdienen. Wat een platte economische berekening van dit gebouw had een hele andere waarde laten zien.
Een korte reis door de geschiedenis van bijvoorbeeld de kantorenmarkt, laat ook helder zien hoe snel het gebruik verandert. Wat op dat moment een nieuw kantoorconcepten lijkt, is dit maar voor korte duur. Hoe zinloos is het om gebouwen als maatpakken. Het gebouw The Edge in Amsterdam is geen huisvesting maar dienstverlening, waar de digitale wereld zorgt voor een goede aansluiting bij de wensen van de gebruikers. Dit levert een ander perspectief op voor gebouwen. Willen gebouwen hun waarde behouden dan moeten we daarbij de hele levensduur van het gebouw als vertrekpunt nemen en zo flexibel zijn dat de functionele, technische en economische waarden zo groot mogelijk zijn en blijven. Het advies van Hans is: gebruik je gezonde verstand, relativeer en leer van de historie.
Rob de Jong (StratAct) opent zijn college met de stelling dat elk project in principe onhaalbaar is. Het is onze taak en ook de uitdaging om een project haalbaar te maken. Nu is de definitie van haalbaar voor alle stakeholders anders. Het werken vanuit de belangen van alle stakeholders is cruciaal om een project haalbaar te krijgen. Durf daarvoor vroegtijdig met iedereen aan tafel en zoek ook naar oplossingen buiten het project. Hij illustreert deze werkwijze aan de hand van twee voorbeelden: De Groene Loper (A2) Maastricht en Hart van Zuid Rotterdam. De cursisten moeten direct in de actieve stand. In groepen gaan ze zelf aan de slag om de belangrijkste stakeholders van deze projecten in beeld te brengen en te kijken hoe tekorten in het project gedicht zouden kunnen worden. Na 20 minuten hieraan te hebben gewerkt, presenteren de groepen hun resultaten. Tijdens de lunch geeft Rob aan hoe men bij beide projecten aan de slag is gegaan. Bij De Groene Loper is – ondanks het feit dat er al een plan lag - gestart met partners en stakeholders om de opgave goed in beeld te brengen. Hierdoor werd duidelijk dat het plan om veel appartementen te bouwen in het geheel niet aansloot bij de vraag van de markt om grondgebonden woningen. Dit leidde tot een daling van het aantal woningen van ruim 1000 naar 700 woningen. Maar de contingenten zijn geld waard en nu werd de ruimte niet optimaal benut. Door de contingenten wel te verwerven konden deze worden ‘verhandeld’ voor andere locaties in de stad en leverde het ook een goed uitgangspunt voor een verdergaande samenwerking met de corporaties.
Bij het project Hart van Zuid, rondom Ahoy en het OV-knooppunt lijkt het probleem aanvankelijk kleiner. Toch was het nodig voor marktpartijen en gemeente om nogmaals aan tafel te gaan over de uitgangspunten. Het vertrekken van marktpartijen kostte meer geld dan het financieel probleem van het project, dus het was zaak om met elkaar de terugverdiencapaciteit in het project te vergroten. De urgentie maakte het mogelijk nieuwe afspraken te maken. Een deel van het verlies werd genomen en de ruimte voor de marktpartijen om meer te realiseren, woningen en winkels en derhalve te verdienen, werd vergroot. De herontwikkeling is nu al zichtbaar met de oplevering van het zwembad in het voormalig gemeentekantoor en straks het internationaal congres centrum en kunstenpand.
Bij alle voorbeelden die vandaag de revue zijn gepasseerd, is het duidelijk dat je vanuit de gebruiker moet werken en de tijd voor je moet laten werken zodat iedereen kan verdienen aan een project.
