Dag 2 Verdienen
Iemand zou zich kunnen afvragen of een onderwijsdag in het buurthuis in de Van der Pekbuurt in Amsterdam Noord de plek is om de tweede dag van de module Verdienen door te brengen. Maar niets blijkt minder waar. Erik Schaaphok, projectontwikkelaar bij Ymere, licht de wijkvernieuwing van dit tuindorp toe. Bijna 1500 woningen zijn in eigendom van deze corporatie in dit beschermd stadsgezicht. Ruim 13 jaar geleden zijn de eerste initiatieven genomen voor de wijkvernieuwing voor Van der Pekbuurt. Dit leidde tot grote protesten van de bewoners. Het heeft meer dan 10 jaar geduurd voordat er overeenstemming werd bereikt tussen stad, bureau monumenten, stadsdeel, corporatie en bewoners. In de tussenliggende tijd was er geen onderhoud aan de woningen gepleegd. Dit bemoeilijkte de verhuur; de bewoners hadden een laag inkomen en waren voor 50% afhankelijk van instanties voor hun inkomen. De oplossing werd gevonden in een intentieovereenkomst tussen partijen om een proefgebied op te pakken van 170 woningen. 60% van de woningen blijft beschikbaar voor de primaire doelgroep na een ingrijpende renovatie. De huurders betalen de aanzienlijke huurverhoging maar kunnen lagere energielasten tegemoet zien door de verbetering van label G naar label A. De overige 40% wordt verkocht na een niet ingrijpende woningverbetering (NIW). Dit levert een positieve bijdrage aan de gebiedsexploitatie. De renovatie werd mede mogelijk gemaakt door alternatieve financiering met een eenmalig subsidie en een bevoorschotting door de gemeente. Het project wordt – in de boeken – steeds beter haalbaar. De marktwaarde van de woningen stijgt dermate snel in Amsterdam Noord dat het financieel probleem zich met de tijd lijkt op te lossen.
Thimmo van Garderen, senior manager public finance bij Bank Nederlandse Gemeenten, sluit met zijn presentatie hier mooi bij aan. BNG, vierde bank van het land maar geen handelsbank, financiert alleen projecten waar publieke partijen bij zijn betrokken. Het betreft veelal gebiedsontwikkelingen, gemeentehuizen, ziekenhuizen, infrastructuur e.d. Hij helpt iedereen door eerst termen helder te definiëren. Vervolgens wordt de rol van een bank uitgelegd bij projectfinanciering. Bij deze financiering is de cashflow van een project van het grootste belang, daar het verschil tussen kosten en opbrengsten wordt gefinancierd. In toenemende mate worden joint ventures, zogenaamd special purpose vehicles, gefinancierd. Dit zijn veelal consortia die projecten uitvoeren in DBFM constructies: partijen die gezamenlijk ontwerpen, bouwen, financieren en onderhouden. Deze constructie wordt veelal gebruikt bij publieke partijen die gebouwen niet meer op de balans willen hebben. Het consortium blijft tot het einde van het exploitatieperiode eigenaar van het project en de gebruiker betaalt een beschikbaarheidsvergoeding. Dit is anders dan huur doordat er boetes staan op het niet beschikbaar kunnen stellen van de ruimten. Een mooie incentive voor het consortium om zorg te dragen voor beschikbare en bruikbare ruimten. Na de Woningwet zou dit een interessante constructie kunnen zijn voor het niet-DAEB bezit.
Juriaan van Meel, onderzoeker aan Denmark University of Technology en van ICOP Consultancy and Tools, neemt ons mee in de resultaten van zijn onderzoek naar werkplekken. Hij sluit daarbij aan bij het college van Hans de Jonge, bij wie hij is gepromoveerd. Hij onderscheidt een zestal trends in de werkplekken. De eerste trend is remote working. Men werkt nu op meerdere plekken: het kantoor, de satelliet, thuis e.d. Het aandeel van andere plekken dan het kantoor neemt gestaag toe. Wat hierbij duidelijk wordt, is dat de functie van het gebouw blijkbaar steeds minder kritiek is voor de functie. Tweede trend is een tussenvorm, co-work space. Huur een bureau met koffie in plaats van een ruimte, vaak ideologisch gedreven. Het is van belang om onderdeel uit te maken van een community. Vastgoed wordt ingezet om een plek te krijgen in het netwerk en levert per vierkante meter beduidend meer op dan in een traditionele kantoorsituatie. Trend nummer drie is activity based working, en dit wordt langzamerhand gemeengoed. De bezettingsgraad van kantoren is nooit hoger dan 40%. Het efficiënt gebruiken van een bestaand gebouw is eigenlijk bij alle soorten kantoren mogelijk en levert altijd een ruimtebesparing op als de oude gangenstructuur wordt verlaten. Collaborative space is de vierde trend. Volgens de Thomas Allen curve neemt de kansen op verbintenissen af met de afstand tussen mensen in het horizontale vlak. Contact via verdiepingen is zeer gering. Dit zou een pleidooi kunnen zijn voor grote verdiepingsvloeren. Wel zie je dan de ontwikkeling van cellen op de vloer als concentratieplekken. De vijfde trend is casual cool office design. Zelfs in nieuwbouw situaties worden oude bedrijfsruimten nagemaakt met hoge verdiepingen en staalconstructies. De identiteit wordt niet aan de buitenzijde van het gebouw ontleend maar aan de binnenkant. Bedrijfshallen kunnen zo worden hergebruikt en dit leidt tot duidelijk lagere huisvestingskosten. De laatste trend is meer een vraag: zal uiteindelijk de vraag naar kantoren verdwijnen met robotisering en artifical intelligence? Recente rapporten wijzen in die richting, maar dit is nu toch wel kijken in een glazen bol.
In de middag gaan de cursisten onder begeleiding van Michel van Rhee (Brink Groep) en Hilde Remøy (TU Delft) zelf met gebiedsexploitaties aan het werk met hun eigen casus. Dit is de enige wijze om het gevoel te ontwikkelen voor de knoppen en de effecten die deze hebben op een gebiedsexploitatie.
