Verdienen dag 2 en 3
Op dag 2 is de NRP Academie te gast op landgoed Sancta Maria in Noordwijk. Sancta Maria was in 1928 opgezet als een zusterklooster met een psychiatrische inrichting. De zusters zijn rond 1970 vertrokken, waarna de inrichting in gebruik is geweest tot 2006. Het landgoed is in 2008 aangekocht door de ontwikkelingscombinatie Sancta Maria CV (BPD en VORM) die het landgoed ontwikkelt tot woongebied met vrije kavels, villa’s, herenhuizen en appartementen. Het is interessant om te zien wat na ruim een jaar, toen de NRP Academie hier ook te gast was, is gebeurd. Na de lunch geeft Gijs van Estrik, cursist en werkzaam bij VORM een rondleiding over het terrein. Het gebied is nog volop in ontwikkeling, maar een aantal herenhuizen zijn al bewoond. Ook een aantal vrije kavels zijn al bebouwd.
De eerste spreker van de dag is Thimmo van Garderen van BNG, Bank Nederlandse Gemeente, die waarde op gebiedsniveau uiteenzet met een presentatie waarin de procedures van financieren uiteen worden gezet. Thimmo bespreekt de praktijk van financieren, van eenvoudige leningen tot complexe DBFM projecten.
De tweede presentatie gaat over verdienen op gebouw/complexniveau en wordt gegeven door Timo Stoopman van ERA Contour. Timo gebruikt als uitgangspunt het tv-programma ‘een dubbeltje op zijn kant’, waar in 3 stappen gewerkt wordt om een haalbaar verdienmodel in te richten, te beginnen bij inzicht in inkomsten en uitgaven, als tweede focussen op minder uitgaven, en als derde werken aan meer inkomsten genereren. In samenwerking met een aantal bedrijven heeft Era Contour het Renovatiekompas ontwikkeld, een tool gericht op het inzichtelijk maken en verbeteren van verdienmodellen van renovatie van naoorlogse woningen.
Het middagprogramma over gebruikswaarde en gebruik van de transformatiemeter om de gebruikswaarde in kaart te brengen wordt verzorgd door Hilde Remoy. De cursisten gaan aan de slag met de transformatiemeter en evt. zelf ingebrachte tools en instrumenten, om de mogelijkheden en (voornamelijk functionele en technische) haalbaarheid van transformatie in kaart te brengen.
Van de rust en ruimte op Sancta Maria is de NRP academie op cursusdag 3 naar het centrum van den Haag getrokken, naar het New Babylon Meeting Center aan het Centraal Station. Esther Fleers van Heijmans geeft na de lunchpauze een rondleiding in de Wijnhaven, waar twee voormalige ministeries zijn getransformeerd naar faculteitsgebouwen voor de universiteit Leiden, kantoren en commerciële ruimte, en appartementen.
De ochtend staat in de teken van financieren en beleggen in transformatie. Jan van der Tol van de Rabobank is Team Head Real Estate Finance, voorheen hoofd bijzonder beheer van FGH. Na zware jaren ziet Jan goed nieuws voor de vastgoedmarkt – maar het blijft toch uitkijken, voornamelijk door waarschuwingen voor de retailmarkt. En hoewel de vastgoedmarkten in de randstad – of “het rompertje van Friso de Zeeuw” weer aantrekken, is er aan de randen van Nederland een probleem – als je leegstand hebt hier, komt het nooit meer goed. ‘Slecht is slecht en blijft slecht’. Een interessante vraag voor de bank is hoe zij haar rol ziet - kun je als bank een stimulans geven voor een bepaald gebied? Hoe kun je als bank bijdragen aan stedelijke ontwikkeling? En wat is de rol van de bank in de ontwikkeling van Nederlandse randgebieden?
Naast het belang van de locatie kan toekomstwaarde vooral gekoppeld worden aan groene A-label gebouwen en aanpasbare gebouwen. Er is nu al bewijs voor, maar naar verwachting zal de toekomstwaarde voor A-label gebouwen hoger zijn, en is doorkijken van de C-label eis vóór 2023 naar hogere eisen van belang om gebouwen over langere termijn te kunnen exploiteren. Transformatie en renovatie hoort bij de Rabobank inmiddels tot de orde van de dag – 1,5 miljoen vierkantemeter zijn inmiddels getransformeerd.
Boris van der Gijp stelt in de presentatie dat beleggers zoals Syntrus Achmea, vooral geen risico willen of kunnen nemen – want zij beleggen met het geld van de pensionfondsen. Maar een interessante vraag in de huidige markt is wat je als risico definieert – de hoofdprijs betalen in een bekend en gewild markt, of kansen nemen in een concurrentievrije nichemarkt?
Voor een speler als Syntrus zijn er veel mogelijkheden in de markt: “Wij zijn zo groot dat we een soort van Warren Buffet investeringen kunnen maken: Omdat wij erin investeren wordt iets meer waard, en omdat het meer waard wordt, hebben wij hogere rendementen.” Alleen zijn er geen grote ontwikkelgebieden beschikbaar in centrale gebieden. Gebieden zoals het Marineterrein in Amsterdam zou een goede kans bieden – als die integraal aangekocht en ontwikkeld kunnen worden.
De afgelopen jaren zijn topjaren geweest voor investeringen in woningen: nieuwbouw en transformatie. Ook Boris stelt dat duurzaamheid een vereiste is: anders kun je geen langetermijn waardeontwikkeling verwachten. Je concurreert immers met woningen die nog ontwikkeld moeten worden. De betaalbaarheid van woningen in de vrije sector is echter een aandachtspunt, er is een “blinde vlek” ontstaan tussen de inkomensgrens voor corporatiewoningen en de ondergrens voor vrijesectorwoningen. De huurgrens voor corporatiewoningen zou omlaag moeten van 710 naar 680 – dan kunnen investeerders iets aanbieden aan modale inkomens.
’s middags draait het expertcarrousel – met experts op conceptontwikkeling, gebruikswaarde, exploitatiewaarde en financiële haalbaarheid. De experts deze keer zijn Marnix van Delft (Synchroon), Tristan Kunen (Brink Groep), Bart Moesbergen (&Straks) en Pascal Sijstermans (Sumcity Advisory).
