Het nieuwe vastgoed staat er al
Werken in de opgave is wel erg leuk bij een NRP Challenge. Maar het wordt een dubbele uitdaging als de temperatuur 35 Cowordt! Maar dat heeft de cursisten van de lichting 2018-2019 niet weerhouden om hard te werken aan de opgave die Park Strijp Beheer (PPS van Volker Wessels en gemeente Eindhoven) aan hen heeft voorgelegd: Videolab op Strijp S in Eindhoven.
Het masterplan van West 8 voor het 27 ha groot voormalig Philips terrein Strijp S dateert van 2006, ruim voor de crisis. Toen nog een plan waarbij alleen de monumentale gebouwen op het terrein behouden zouden blijven en grote stroken kantoren langs het spoor waren geprojecteerd. Maar er is veel gebeurd in de tijd. Ten eerste kun je constateren dat er al heel veel is gerealiseerd. Alle monumentale gebouwen op het terrein zijn of worden op dit moment getransformeerd, naar wonen en werkruimten voor de ondernemers en de creatieve industrie. Zowel corporaties als marktpartijen hebben woningen gerealiseerd. Dankzij het realiseren van parkeergebouwen aan het spoor als wering voor geluid en veiligheid, zijn direct daarachter woningen gebouwd. Nieuwe kantoorgebouwen, singel use, worden niet meer gemaakt. Voor de komende 5 jaar staat nog 180.000 m2op de rol. Het vastgoed is door Office-S (een eigen beheerder) verhuurd, voor, tijdens en na renovaties en transformaties. Ook het niet monumentaal vastgoed, in afwachting van de plannen voor nieuwbouw. Het laatste deel van de herontwikkeling, fase 4, is de zuidoosthoek van het terrein. Park Strijp Beheer heeft behoefte aan een actualisatie van het masterplan voor dit gebied. De tijdelijke verhuur van de panden gaat prima en sloop-nieuwbouw is geen vanzelfsprekendheid meer. Een van die gebouwen, Videolab uit de jaren ‘70 is het eerste gebouw waar ze de verduurzaming en toekomst van willen onderzoeken. Naast de verduurzaming is het behoud van de community een belangrijk punt en is men heel benieuwd of een combinatie met wonen mogelijk is in dit gebouw.
Na een toelichting en rondleiding op de vrijdagochtend gaan de cursisten aan de slag. Ze verkennen Strijp S en schuiven aan bij de vrijdagmiddagborrel in Event Space op de begane grond. Tekenaar Jan Metz ondersteunt ze om hun visies te verbeelden. Op zaterdagmiddag is het dan zover, de jury zit klaar. Vincent Gruis (hoogleraar TU Delft), Hans de Jonge (emeritus hoogleraar TU Delft en bestuurslid NRP), Bart Krol (kersverse nieuwe voorzitter van het bestuur van NRP) en Alwin Beernink (directie Park Strijp Beheer) zijn benieuwd waar de vier groepen mee zullen komen. De plannen van de groepen zijn verschillend, van licht tot zeer ingrijpend. De complexiteit van de opgave wordt breed erkend, daar het gebouw in de weg staat van de groene strook die Strijp S met haar omgeving verbindt. De onzichtbaarheid van de entree en begane grond staan het ontmoeten volgens hen ook in de weg. De jury komt met haar reacties en de lessen. Alwin herkent de worsteling met de community: moet je startups langer vasthouden of ze ruimte laten maken voor nieuwe startups. Wat hem betreft, hoeft een community niet te bruisen maar heeft het waarde ondernemers vast te houden. Bart is verbaasd hoe wij als ingenieursland toch direct de techniek in duiken en het gebouw gaan aanpassen. Hij heeft de stakeholders wat gemist in de plannen. Vincent stelt een scherpe vraag of dit een transformatie of een renovatie opgave is. Het merendeel is van mening dat het een transformatie opgave is, maar Vincent vraagt zich dit af als je goed kijkt naar de vraagstelling van Park Strijp Beheer.
Het laatste woord is aan Hans die een aantal lessen formuleert voor de cursisten:
- Wat voor vraag wordt aan je gesteld? Doorgrond de vraag en kijk ook later weer terug of je bij de vraag bent gebleven. Pas op de valkuil: de praktijk zit vol met goedbedoelende mensen die de verkeerde dingen doen.
- Wees je bewust dat onze aandacht snel uitgaat naar de fysieke uitdagingen. Maar gebouwen zijn er om processen te faciliteren. Om dat niet uit het oog te verliezen, moet je telkens uit- en inzoomen op de opgave en de context.
- Het blijft een dagelijkse worsteling: ontwikkeling van vastgoed aan de ene kant en sociaal-economisch aan de andere kant. Er is hier een goed functionerend ecosysteem, een community van startende en groeiende ondernemers, aanwezig. Wat maken we kapot als we ons plan doorzetten?
- Als je een goed beeld hebt van de stakeholders, dan heb je alle schaakstukken ook op het bord. Realiseer je dan ook dat het erg ingewikkeld is om gedurende de rit van spel te veranderen en dat je dan ook iedereen mee moet nemen.
- Mensen worstelen al een jaar met de vraag die nu in een NRP Challenge aan je wordt voorgelegd en hebt maar twee dagen. Wat kun je reëel doen in die tijd? Daar moet je als groep goed over nadenken voordat je in de opgave duikt zodat je kunt werken aan een globaal en evenwichtig voorstel.
- In een pressure cooker als de NRP Challenge werk je toe aan het afronden van de powerpoint presentatie. Maar dan ben je er nog niet. Je gaat het als groep presenteren. Wat is de boodschap die je wilt overbrengen? Wie gaat wat vertellen? Dat moet je als groep voorbereiden en daar ook tijd voor inruimen.
Gastspreker Steye van Dam heeft langs de lijn de jurering gevolgd. Zijn eerste vraag is of iedereen wel zijn certificaat mag ontvangen, hebben ze het wel gehaald? Dat is het geval. Hij wil iedereen nog een boodschap meegeven en vraagt - op zijn kenmerkende wijze - aandacht voor het stoppen van het oplossen van problemen die er niet zijn en te werken met wat er wel is. Het sluit mooi bij de lessen aan. Vervolgens assisteert hij Bart Krol bij de uitreiking van de certificaten en zorgt ervoor dat het een echt feest wordt.
